Nom des Administrateurs locataires élus qui représentent les locataires :

Nos Administrateurs Représentant des Locataires sont élus par les Locataires.

2 associations locataires ont été élues lors des dernières  élections locataires.

Il en ressort :  2 administrateurs locataires de la CNL et 2 administrateurs locataires de l’AFOC

La CNL :

Julien SUERES,

Oumar GUEYE,

L’AFOC :

Josiane SORBE, 

Sébastien FOURNIER,

 

♦ Vous voulez contacter nos représentants locataires CNL ?

CNL (Confédération Nationale du Logement)   65  avenue Marceau Hamecher – 82000 MONTAUBAN

05 63 92 11 32    

cnl-82@orange.fr   Présidente  : Jocelyne Segarra

Permanence tous les mardis de 14h à 17h et  sur rendez-vous dans les locaux de Montauban

et  le 1er vendredi de chaque mois au centre social de la CAF à Castelsarrasin

Administrateurs élus représentant les locataires :

1) Julien SUERES

2) Oumar GUEYE

 

♦ Vous voulez contacter nos représentants locataires l’AFOC 82  ?

AFOC  (Association Force Ouvrière des Consommateurs )    25 Grand’Rue Sapiac  – Passage René Daynes  – BP 404 –   82000 MONTAUBAN  Cédex –

05 63 63 52 00 – afoc82@free.fr – Président : Daniel Crusberg

Permanence les lundis et mercredis de 14h à 17h et les vendredi de 9h à 12h

Administrateurs élus représentant les locataires :

3)  Josiane SORBE    jos2sorbe@gmail.com

4) Sébastien FOURNIER

Un besoin de médiation :

 La saisine du médiateur se fait par lettre simple, par courriel ou par formulaire en ligne.

Comment contacter un médiateur de la consommation ?

 

CONSEIL DE CONCERTATION LOCATIVE

Qu’est ce qu’un Conseil de Concertation Locative ?

Conformément aux dispositions de la  Loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain,  un Plan de Concertation Locative a été conclu  entre TGH et les associations de locataires représentées au Conseil d’Administration. Ce Conseil de Concertation Locative couvre l’ensemble des immeubles de Tarn et Garonne Habitat.

 

Mme Marie-Christine MARCUS, élue lors de l’élection des Administrateurs Locataires, est démissionnaire. La CNL a désigné M. Julien SUERES en remplacement.

18 avril 2023  – Commission de Concertation Locative (mise à jour après démission de Mme Marie-Christine MARCUS)

Monsieur Oumar GUEYE (CNL)

M. Julien SUERES (CNL)

M. Sébastien FOURNIER (AFOC)

Mme Josiane SORBE (AFOC)

M. Xavier RENIER

Mme Jocelyne SEGARRA – Présidente CNL

M. Daniel CRUSBERG – Président AFOC

 

 CONSEIL  DE CONCERTATION LOCATIVE

 Prochain Conseil de Concertation Locative le 22 mars 2024

  Ordre du jour de la CCL du 22 mars 2024

 

• Approbation du compte-rendu de la séance du 30 janvier 2024
• Ordre du jour :
• Bouclier tarifaire
• Evaluation annuelle des prestataires

– Questions diverses

 

Le PV  de la CCL du 22 mars 2024   en cours de rédaction et de validation.

 

                                                                            Bilan de la Commission de Concertation Locative 2023

                                                                               validé en Conseil d’Administration du 26 février 2024

 

 

 

 

 

 

                                                                COMPTE-RENDU DE LA CONCERTATION LOCATIVE DU 30 JANVIER 2024

 

En présence de :

• Mme Linda PRADEL, Directrice Générale de TGH
• Mme Audrey ARQUET, Directrice Générale Adjointe de TGH

 

Les administrateurs représentants les locataires :

• Jacques OCHEROWITCH (AFOC)
• Mme Josiane SORBE (AFOC)
• Sébastien FOURNIER (AFOC)
• Mme Christelle PARIS (AFOC)
• Amar HOUACIN (AFOC)

 

Assistent également :

• Vincent DECOENE, Responsable du Pôle Patrimoine de TGH
• Guillaume ANDRIEU, Responsable du Pôle Travaux de TGH
• Mme Sandrine CONSTANS, Directrice de la Relation Client de TGH
• Gilles PHILIPOT, Responsable Service Juridique de TGH
• Mme Edite LOPES, Assistante de la Directrice Relation Client de TGH
• Nicolas GRANDCOING, responsable CGMI

 Absents excusés :

• Daniel CRUSBERG représenté par M. Jacques OCHEROWITCH
• Xavier RENIER

 

ORDRE DU JOUR

• Approbation du compte-rendu de la séance du 30 novembre 2023

 

• Ordre du jour
• Présentation de la CGMI
• Bilan qualibail
• Livraison 2024
• Plan de vente 2024
• Questions diverses

 

La séance est ouverte à 9 h.

Approbation du compte-rendu de la séance du 30 novembre 2023

1. Ocherowitch signale des modifications à effectuer sur le compte-rendu et transmet la liste des modifications à effectuer.

 

PRESENTATION DE LA CGMI

Un power point concernant le marché multiservices pour l’année 2023 est projeté et commenté par le Responsable de la CGMI Nicolas Grandcoing et Vincent Decoene.

Vincent Decoene rappelle le périmètre d’intervention de la CGMI dans le cadre de l’astreinte (mise en sécurité des biens et des personnes).

Vincent Decoene explique que les rapports de la CGMI (visites prévisionnelles) peuvent être utilisées pour des travaux commandés par la régie.

Mme Sorbé demande quels sont les délais d’intervention de la CGMI lors d’une demande de dépannage.

Vincent Decoene ainsi que Nicolas Grandcoing informent que :

• Dépannage standard 10 jours ouvrés
• Urgence : de 2 à 4 heures en fonction de la typologie des interventions.

Vincent Decoene rappelle que le consuel et qualigaz sont effectués par la CGMI à la rotation si nécessaire.

La CGMI établi un rapport après chaque intervention accompagnée de photo et le bulletin de l’intervention est signé par le locataire.

Mr Ocherowitch demande pourquoi le locataire refuse l’accès au logement pour l’entretien de sa chaudière.

Vincent Decoene indique qu’il y a plusieurs raisons, hospitalisation du locataire, état du logement, coordonnées téléphoniques absentes ou erronées, …

Linda Pradel indique que les absences des locataires sont souvent révélatrices d’un problème social, santé …

Nicolas Grandcoing précise que pendant le 1^er semestre, des soucis ont été rencontrés concernant des appels non aboutis, seuls 30 à 40 % des appels étaient décrochés.

Sur le 2^ème semestre – 90% des appels sont décrochés et un rappel systématique si non abouti. Ces résultats ont été atteint suite à un changement d’organisation de l’agence de Montauban.

Une sectorisation des techniciens de la CGMI aura lieu à compter de 2024.

Mr Nicolas Grandcoing quitte la séance.

Point sur les réponses techniques à apporter par Guillaume Andrieu suite à la CCL du 30 novembre 2023.

Guillaune Andrieu entre en séance

Vincent Decoene et Guillaume Andrieu quittent la séance.

BILAN QUALIBAIL 

Sandrine Constans présente le Power Point du bilan Qualibail.

En 2024, il y aura des modifications sur certains engagements puisque ce sera Qualibail IV.

Le bilan Qualibail sera mis sur le site internet de TGH.

Mr Ocherowitch demande si la CGMI nous remet la grille de contrôle ?

Sandrine Constans informe que 2022, cette fiche nous est remise par la CGMI, cela a été compliqué au début et que ça sécurise TGH.

Mr Fournié demande si TGH vérifie au niveau de la qualité des ampoules fournies aux locataires car il précise que la durée de vie de l’ampoule est courte (de quelques mois).

Il faudra poser cette question à Vincent Decoene mais normalement c’est la norme Européenne.

Mme Sorbé indique que ce qui est important c’est que les ampoules soient installées et qu’elles fonctionnent.

Mme Sorbé indique qu’elle ne savait pas que les serrures étaient remplacées à chaque changement de locataire.

Mr Ocherowitch précise que c’est très bien.

Mme Paris indique que c’est très compliqué les troubles de voisinage.

Dans sa résidence, ses voisins et elle-même sont confrontés à ce souci pour un défaut d’hygiène d’un voisin et que les enfants de ce voisin ont nettoyés le logement et jetés 60 sacs poubelles de nourriture.

Mme Sorbé indique que pourtant sur le bail il est bien indiqué le motif d’expulsion.

Gilles Philippot explique la procédure pour résiliation du bail pour ce motif.

Il est précisé qu’il est très difficile d’obtenir des attestations à témoigner des voisins et très difficile d’obtenir l’expulsion du locataire par le Juge.

TGH est bien conscient du souci pour les blattes car une cage et un bâtiment peuvent être infesté rapidement.

Sandrine Constans précise que TGH a actuellement 6 dossiers pour infestation.

Concernant l’engagement 5, Mr Ocherowitch demande si la zone des travaux est indiquée « de ne pas pénétrer » ?

Sandrine Constans informe que sur le courrier cela n’est pas indiqué mais sur terrain bien sûr.

Les résultats en 2023 nous font voir vers où nous devons progresser et ers quel domaine.

Mr Ocherowitch précise que les 2 derniers points faibles sont intéressants.

Les points faibles concernant les PC et les espaces verts sont liés au comportement des locataires car le ménage est effectué mais vite dégradé.

Mme Sorbé précise que le prestataire peut être défaillant également. Elle l’a constaté elle-même lors d’une visite sur le terrain avec le Président.

Audrey Arquet indique qu’une réflexion est en cours et reviendra vers eux dès que ce sera plus avancé.

Linda Pradel précise qu’il s’agit de régie de quartier et d’insertion mais qu’il y a quand même un encadrement et que la prestation est payante donc on attend également un résultat.

Mr Houacin informe de la mauvaise façon qu’une gardienne s’adresse aux locataires et que c’est la fête à la loge pendant l’heure du déjeuner.

Audrey Arquet et Sandrine indiquent qu’un salarié était en contrat passerelle et a ensuite été embauché par TGH e CDI.

Sandrine précise que les prestations des prestataires sont contrôlées et qu’en 2024 il y aura plus de contrôles effectués et que les gardiens sont également contrôlés sur leurs prestations de nettoyage des PC.

Sandrine Constans indique les plannings de nettoyage ne sont pas obsolètes, c’est qu’ils ne sont pas à jour.

Mr Ocherowitch demande à quoi correspond la réclamation cadre de vie.

Sandrine Constans indique qu’il s’agit des PC non nettoyées mais pas plus approfondit.

Linda Pradel indique que si les résultats du prestataire ne sont pas conformes, la Commission d’Evaluation des Prestataires adresse une mise en demeure au prestataires et si pas d’amélioration dans les résultats, le contrat avec le prestataire n’est pas renouvelé.

Audrey Arquet informe que TPF est remplacé par Climater à compter du 1^er février 2024.

Mme Sorbé quitte la séance.

Mr Houacin demande si les locataires auront un geste commercial sur la partie chauffage.

Mr Ocherowitch demande si beaucoup de locataires rencontrent encore des soucis de chauffage.

Audrey Arquet précise que la résidence Les Portes du Quercy, souci avec la chaudière car commande de pièce et la chaudière de secours a été dégradé par des jeunes.

Concernant les évolutions, Audrey Arquet informe que pour la médiation, une nouvelle organisation est en cours de réflexion par rapport à notre structure.

Concernant la régularisation des charges, il faudra ajuster les provisions de charges.

Audrey Arquet explique que Qualibail est un outil pour être plus performant auprès des locataires.

 

PLAN DE VENTE 2024

 

Gilles Philippot présente un power point.

Projection pour 2024

Gilles Philippe indique que TGH a reçu une demande de locataire pour acheter leur logement.

Audrey Arquet explique que la loi Elan n’a pas simplifié les choses et donc il faut vérifier si c’est dans la CUS.

Linda Pradel explique la CUS et la Loi Elan.

Linda Pradel explique que le parcours résidentiel est privilégié lorsque TGH le peut.

Gilles Philippot explique que TGH à avoir des candidats et avec du financement.

On risque d’aller sur un arrêt.

Véronique PLAS entre en séance.

LIVRAISONS 2024

Diffusion du Power Point

Linda Pradel indique que 236 logements seront livrés en 2024.

 

QUESTIONS DIVERSES

Linda Pradel indique que Mme Ségara avait relevé ce point des Jardins partagés lors du denier CCL mais qu’il faut l’appui d’une association.

Véronique Plas explique que cela existe à la résidence Michel Six à la demande des locataires.

Quid de l’association qui gère ? TGH aidera à préparer, délimitation, point d’eau, etc…

TGH souhaite qu’une convention de gestion soit signé avec une association.

Il faudra un cahier des charges concernant point de puisage, récupérateur d’eau, compteur d’eau…

L’AFOC adresse un mail à Mme Segara.

A la résidence Chambord, au bât N cela existe déjà. Le projet a été porté par Montauban Services.

TGH fournirait les premières plantations.

Linda Pradel précise qu’elle ne veut pas que ce soit une contrainte ni une source de litiges.

Mme Paris demande ce qu’est la recyclerie ?

Audrey Arquet explique que lors d’un départ de locataires et que dans le logement se trouve des meubles de qualité et propre et qu’ils peuvent rendre service à d’autres locataires au lieu de les jeter ou de mettre en déchetterie.

Un stock d’écharpes l’année dernière dans un logement et qui a été remis à plusieurs associations.

C’est Véronique Plas qui porte ce projet.

Mr Ocherowitch demande si les impayés augmentent.

Sandrine Constans indique que pour le moment ils sont gérés.

Linda Pradel précise que sur les gros impayés (commission d’expulsion) c’est de la mauvaise volonté de la part des locataires.

Il est rappelé que l’AFOC et la CNL doivent fournir leur bilan annuel pour le versement de la subvention.

Prochain CCL – 2^ème quinzaine de mars

Evaluation des prestataires

Résultats enquêtes

Pour le rdv avec Vincent Decoene et Guillaume Andrieu, transmettre les soucis à évoquer avant le rdv.

 

La séance est levée à 12 heures.

 

  Bilan Qualibail du 25 janvier 2024 présenté en CCL du 30 janvier 2024

 

 

                                                                                                      CR CONSEIL DE CONCERTATION LOCATIVE 30 NOVEMBRE 2023

 

                                       Présentation de la gestion en flux des réservataires

 

 

Plan de Concertation Locative 2023 – 2026 –  signé le 27 juin 2023

 

 

 

Adoption  du Plan de Concertation Locative :  adopté au Conseil d’Administration du 8 février 2023

 

 

                                                       PLAN DE CONCERTATION LOCATIVE

                                                                         2023-2026

Préambule:

L’article 193 de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain a modifié la Loi 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, complétant ainsi les règles applicables en matière de concertation locative dans le logement social.

Le plan de concertation a été négocié et rédigé conformément aux articles 44, 44 bis, 44 ter, et 44 quater de la loi du 23 décembre 1986 modifiée.

Le présent plan prend en compte les dispositions de la Loi Egalite et Citoyenneté n°2017-86 du 27 janvier 2017.

ARTICLE 1 : OBJET

 Le présent Plan définit les modalités pratiques de la concertation applicables aux immeubles ou aux ensembles immobiliers appartenant à :

TARN ET GARONNE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Tarn et Garonne.

Ainsi les biens immobiliers gérés par le présent organisme, mais propriété d’une commune ne relèvent pas du dit plan.

Ne sont pas inclus dans le plan de concertation locative, l’ensemble des logements spécifiques (foyers, gendarmerie …)

 

ARTICLE 2 : LES PARTENAIRES

 Conformément aux dispositions de l’article 44 bis de la Loi du 23 décembre 1986 modifiée, le présent plan est élaboré dans le cadre d’une concertation associant :

-Les représentants de TARN ET GARONNE HABITAT,

-Les représentants des associations de locataires présentes dans le patrimoine de Tarn et Garonne Habitat et affiliées à une organisation siégeant à la Commission Nationale de Concertation,

-Les administrateurs élus représentants les locataires.

 

ARTICLE 3 : MODALITES PRATIOUES DE LA CONCERTATION

Conformément à l’alinéa 2 de l’article 44 bis de la loi du 23 décembre1986 modifiée, le présent plan définit les modalités pratiques de la concertation, notamment les règles destinées à formaliser les relations locatives locales.

Ainsi les partenaires du dit plan s’accordent sur le libre accès aux différents documents concernant la détermination et / ou l’évolution des loyers et des charges locatives ainsi que sur la connaissance des différents aspects techniques de la gestion d’immeubles ou groupes d’immeubles.

Ces documents seront mis à la disposition des partenaires et consultables au siège de Tarn et Garonne Habitat dans le cadre du Conseil de Concertation, prévu à l’article 4.

 

ARTICLE 4: INSTAURATION DU CONSEIL DE CONCERTATION

 II est institué un Conseil de Concertation Locative couvrant l’ensemble des immeubles propriétés de Tarn et Garonne Habitat.

L’article 44 ter de la loi du 23 décembre 1986 modifié précise que le Conseil de Concertation Locative est consulté sur les différents aspects de la gestion d’immeubles ou des ensembles immobiliers concernés par les projets d’amélioration ou de construction/démolition et plus généralement sur toutes les mesures touchant aux conditions d’habitat et au cadre de vie des habitants des ensembles concernés.

La consultation portera sur la consistance et le coût des travaux, leur répercussion prévisible sur le loyer ou les charges locatives, les modalités de leur résiliation, sur l’opportunité de créer un local collectif résidentiel ainsi que, le cas échéant sur les conditions de relogement des locataires, notamment pour les opérations de démolition /construction.

Le Conseil de concertation ainsi créé ne remet pas en cause la concertation directe avec les locataires telle que prévue par la circulaire ministérielle du 6 aout 1993.

Ainsi pour les projets de réhabilitation d’immeubles est préservée la consultation des locataires concernés notamment par une réunion avec lesdits locataires ou sont également conviés les administrateurs élus, les représentants.

La loi Egalite et Citoyenneté du 27 janvier 2017 ajoute les thèmes de consultation suivants : le cahier des charges de gestion sociale, et l’état du service rendu aux locataires.

Le Conseil de concertation dressera alors le bilan de la concertation où sera noté l’avis des représentants des locataires sur ledit sujet. Ce bilan fera l’objet d’une information auprès des locataires concernés.

Le secrétariat du Conseil de Concertation sera tenu par les services de Tarn et Garonne Habitat.

 

ARTICLE 5: COMPOSITION DU CONSEIL DE CONCERTATION LOCATIVE

Le conseil de concertation est composé des représentants du bailleur et des représentants des locataires désignés dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article 44 de la loi du 23 juillet 1986 modifiée.

Les représentants du bailleur sont :

-La Directrice Générale de TGH,

-M Xavier RENIER, administrateur de TGH.

Les représentants des associations de locataires présentes dans le patrimoine de Tarn et Garonne Habitat et affiliées à une organisation siégeant à la Commission Nationale de Concertation :

– Conformément à l’article 44 de la loi du 23 décembre 1986, chaque association de locataires remplissant les conditions légales de représentativité, procèdera à la désignation par lettre recommandée de trois membres au Conseil de Concertation Locative. Ils devront être locataires de TGH.

– M. ou Mme le/la Président(e) de l’AFOC 82 (Association Force Ouvrière Consommateurs), ou son/sa représentant(e) ;

-M. ou Mme le/la Président(e) de la CNL 82 (Confédération Nationale du Logement), ou son/sa représentant(e).

 

– Les administrateurs élus représentants les locataires :

– M. GUEYE Oumar (CNL),

– M. Julien SUERES (CNL),

– M. FOURNIER Sébastien (AFOC),

– Mme Josiane SORBE (AFOC).

Les membres de ce conseil peuvent être assistés de toute personne dont la compétence est jugée utile notamment les Directeurs des différents services de TGH

Le Conseil de Concertation Locative est présidé par la Directrice Générale de TGH.

Pour les locataires élus au Conseil d’Administration, la perte du mandat d’administrateur entraîne la perte du siège au sein du Conseil de Concertation Locative et leur remplacement par les nouveaux élus.

ARTICLE 6: FONCTIONNEMENT DU CONSEIL DE CONCERTATION

Le conseil de concertation se réunira au moins une fois par an, et tant que de besoin, ou sur demande spécifique d’un ou plusieurs membres du Conseil de Concertation Locative à l’occasion des projets de réhabilitation programmés et ce au siège social de Tarn et Garonne Habitat.

Les réunions seront précédées de l’envoi, dix jours avant leur tenue, à tous ses membres, des convocations et de l’ordre du jour.

Les associations feront parvenir leur questionnement 72H minimum avant la séance.

Les administrateurs et membres représentants les locataires au sein du Conseil de Concertation seront défrayés des frais que leur présence occasionne, à savoir les frais de déplacement et une indemnisation forfaitaire, sauf refus notifié par écrit de leur part.

Des moyens matériels pourront être mis à la disposition des représentants des locataires en tant que de besoin.

La loi Egalite et Citoyenneté prévoit des moyens financiers à hauteur de 2 euros par logement et par an pour soutenir les actions des associations qui participent à la Concertation locative. Ces moyens sont repartis entre les associations en fonction des résultats obtenus aux dernières élections des représentants des locataires.

Tarn et Garonne Habitat s’engage à verser une dotation à hauteur de 2.20 € par logement et par an et de la répartir en fonction du nombre de sièges obtenus.

ARTICLE 7: DUREE, REVISION ET BILAN DU PLAN DE CONCERTATION LOCATIVE

Le présent plan de concertation est adopté pour une durée allant de la date de sa signature jusqu’au 31 décembre 2026.

Les partenaires mentionnés à l’article 2 se réuniront dans un délai de 18 mois à compter de la signature dudit plan pour procéder à un bilan d’étape.

A son échéance, le plan fera l’objet d’un bilan réalisé par les partenaires mentionnés à l’article 2.

Ce bilan sera présenté au Conseil d’Administration de Tarn et Garonne Habitat.

Le cas échéant, ce plan pourra faire l’objet d’une révision prenant en compte les observations du Conseil d’Administration ainsi que celles rendues à l’issue du bilan d’étape.

Cette révision pourra porter sur tous les points jugés nécessaires pour une meilleure efficacité de la concertation locative.

ARTICLE 8: VALIDATION DU PLAN DE CONCERTATION LOCATIVE

 Le présent plan de concertation a été validé au cours du Conseil d’Administration en date du 8 février 2023

II a fait l’objet d’un accord sur l’ensemble des articles de sa négociation avec les partenaires cités à l’articl

Pour l’AFOC                                                                                                Pour TARN ET GARONNE

M. le Président de l’AFOC                                                                              Mme la Directrice Générale

 

 

Pour la CNL                                                                                                            M. Xavier RENIER

Mme la Présidente de la CNL

 

               

 

COMPTE-RENDUS DES COMMISSIONS DE CONCERTATION LOCATIVE 2023

 CONSEIL DE CONCERTATION LOCATIVE DU 10 MAI  2023

                                    COMPTE RENDU DE LA REUNION

En présence de :

• Mme Linda PRADEL, Directrice Générale de TGH
• Mme Audrey ARQUET, Directrice Générale Adjointe

 

Les administrateurs représentants les locataires :

• Mme Jocelyne SEGARRA (Présidente CNL 82)
• Daniel CRUSBERG (Président de l’AFOC)
• Mme Josiane SORBE (AFOC)

 

Assistent également :

• Xavier RENIER, Administrateur de TGH
• Matthieu GOURY, Directeur de la Stratégie Patrimoniale
• Mme Sandrine CONSTANS, Directrice de la Relation Client
• Mme Manon HENNI RIGAL, Responsable Pôle Client
• Mme Magali ANDRIEU, Responsable des systèmes d’information
• Mme Sylvie CECILIOT, Assistante de la Directrice Générale Adjointe

Absents excusés :

• Oumar GUEYE (CNL 82)
• Sébastien FOURNIER (AFOC)
• Julien SUERES (CNL 82)

 

ORDRE DU JOUR

• Approbation du compte-rendu de la séance du 28 février 2023
• ORDRE DU JOUR :
• Présentation de l’extranet,
• Régularisation des charges,
• Point QUALIBAIL (résultats audit et commission d’évaluation des prestataires),
• Signature du plan de concertation locative,
• Questions diverses.

 

La séance est ouverte à 10 h.

 

Approbation du compte-rendu de la séance du 28 février 2023

Le compte-rendu est approuvé.

 

PRESENTATION DE L’EXTRANET

Mme Magali ANDRIEU intervient pour présenter l’Extranet et notamment l’Extranet dédié à l’espace locataire. Elle montre les différentes fonctionnalités.

En effet, depuis janvier 2023, cet espace Extranet s’est enrichi.

Il se compose de différents onglets :

1° – Mon dossier : qui comporte l’adresse du logement, du garage ou du parking éventuel ainsi que le nom des occupants ;

2° – Mon loyer : on peut y voir les paiements, l’utiliser pour la mise à jour du RIB en cas de changement de banque ou modifier le jour du prélèvement ;

3° – Mes documents : on y trouve les quittances ou les avis d’échéances ;

4° – Mon profil : le mot de passe, les coordonnées, le téléphone, le mail, et on peut modifier     si besoin

5° – Les Contacts TGH : le nom du gardien, les horaires d’ouvertures des bureaux de TGH, etc.

 

A l’ouverture, il peut apparaître en rouge une annonce, comme par exemples :

• « Assurance arrive à expiration », annonce qui s’affiche 30 jours avant l’échéance.

ou

• « Loyer impayé » etc.

 

Le locataire peut mettre à jour son attestation d’assurance par exemple en joignant la pièce justificative.

M.CRUSBERG considère que c’est simple d’utilisation.

Mme SORBE, quant à elle, dit que souvent les locataires (du fait de leur âge ou de leur faibles moyens) ne sont pas tous équipés.

Mme PRADEL considère que c’est un outil intéressant, c’est une possibilité supplémentaire pour les locataires. Cela permet d’augmenter les potentialités en mettant à jour leur situation par exemple et pas uniquement de payer leur loyer.

M. CRUSBERG demande si une équipe est dédiée à ce logiciel au sien de TGH ?

Mme HENNI RIGAL lui répond qu’effectivement trois personnes Chargées de Gestion Locative à TGH s’en occupent plus une assistante.

Elle explique que lors de la signature du bail, le locataire reçoit un accompagnement pour l’inscription sur le site mais que l’accompagnement peut aussi se faire à l’accueil ou par téléphone.

Elle explique que c’est un module métier qui comporte bien sûr un suivi.

M. RENIER explique qu’il est possible pour les locataires de s’adresser à des associations ou à des conseillers numériques (qui sont des personnes spécialisées) pour les aider.

Par ailleurs, il ajoute qu’une « application » serait plus pratique et plus ergonomique pour les jeunes qu’un site internet.

Mme PRADEL dit qu’on peut y réfléchir pour gagner d’autres locataires.

M. RENIER demande si le montant indiqué du loyer est annoncé charges comprises, ce à quoi Mme ANDRIEU répond positivement et elle précise que le détail du loyer est aussi indiqué.

M. RENIER demande si un contrôle est fait pour les attestations d’assurance.

Effectivement on lui confirme qu’une vérification est faite derrière.

Alors il considère que c’est un bon outil.

M. CRUSBERG demande combien de locataires utilisent le logiciel ?

Mme CONSTANS lui explique qu’en avril 2023, plus de 700 paiements ont été faits par carte bleue, tout compris que ce soit à l’accueil ou avec le site.

En règle générale, TGH favorise le prélèvement automatique : les locataires ont leur compte.

M. RENIER demande si le logiciel a été acheté avec l’HASSO.

Mme PRADEL lui répond que cela n’a pas été possible car sur les 6 organismes, il existe deux logiciels métier différents.

Après avoir terminé sa présentation de l’Extranet, Mme ANDRIEU quitte la séance.

 

REGULARISATION DES CHARGES LOCATIVES

 Mme CONSTANS explique que le décompte de régularisation des charges locatives a été reçu par les locataires fin avril pour un paiement fin mai.

Le délai d’un mois permet aux locataires de prendre rendez-vous pour des explications.

Mme HENNI RIGAL présente les résultats de la régularisation. (Voir tableau joint en annexe)

Toutes rubriques confondues, la régularisation des charges s’élève à 3 730 000 € et

le total des provisions (tout confondu) des charges s’élève à 3 607 000 €

Soit un écart de 123.000 € (arrondis).

Cet écart n’est pas très important si l’on tient compte du nombre de rubriques (à récupérer) et du nombre de logements.

Les principales dépenses concernent le poste de l’Eau.

Si le delta de l’eau froide est important, cela est dû à l’augmentation du prix de l’eau.

Il est évident que les acomptes seront ajustés en conséquence.

Pour ce qui concerne l’eau chaude, la différence est en faveur des locataires et vient compenser le poste de l’eau froide.

Mme HENNI RIGAL énumère chacun des postes et s’arrête sur le chauffage, en disant que le delta n’est pas énorme au vu du nombre de logements.

Mme SEGARRA évoque le doute sur la prolongation du bouclier tarifaire pour le chauffage.

Mme PRADEL surenchéri avec la réglementation du prix du gaz et de l’électricité.

M. RENIER précise que c’est TGH qui met en route le chauffage collectif.

On lui confirme, d’autant que cette année, le chauffage a été allumé un mois plus tard car le temps a été plus clément.

Mme SORBE interroge sur les espaces verts effectués en Régie par les jardiniers de TGH ?

Mme HENNI RIGAL lui répond qu’il y a eu beaucoup d’absences chez les jardiniers cette année.

En revanche, cela est compensé par le poste Espaces verts réalisés par l’Entreprise.

En fait, il faut voir le poste « Espaces Verts » dans sa globalité.

Il en est de même pour le poste « Nettoyage » car nous avons manqué de personnel à TGH, notamment au niveau des gardiens pour cette tâche et nous avons dû faire appel à des entreprises extérieures.

M. CRUSBERG aurait aimé obtenir un comparatif par année des différentes dépenses pour voir évaluer les progressions.

Mme SEGARRA signale que la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) a explosé dans certaines communes, comme Montauban ou Caussade.

Mme ARQUET explique que comme la taxe d’habitation a été supprimée, les taux sur la Taxe Foncière ont été augmentés, cela a entraîné un effet de cascade.

Elle explique que le prix du gaz, cela n’est pas facile à gérer car les fournisseurs nous ont imposés leurs conditions.

On étudie à l’avenir de passer un marché qui permettrait d’acheter au moment où c’est le plus intéressant.

Mme PRADEL intervient pour dire qu’actuellement nous n’avons pas le recul nécessaire pour donner le prix du gaz pour 2023.

Mme SORBE dit qu’elle n’a pas eu beaucoup de retour des locataires concernant le chauffage gaz.

Mme HENNI RIGAL lui rétorque qu’en revanche, TGH en a enregistré beaucoup mais pour des explications.

 

POINT QUALIBAIL : Résultat de l’Audit et commission d’évaluation des prestataires

Mme CONSTANS explique que l’Audit donne lieu à des constats : des points positifs et des pistes d’amélioration.

En 2022 : 5 points sensibles ont été soulevés, de deux sortes :

• Des points de non conformités mineures : avec un engagement pas suffisamment maîtrisé ;
• Des points sensibles ou pas complètement aboutis.

Sur l’année 2023, tous ces points ont été levés.

On ne note aucune non-conformité ;

On respecte les engagements ;

On note juste un point sensible celui des demandes d’adaptation de salles de bains.

M. GOURY explique que TGH est confronté aux prix des matériaux élevés mais que ces demandes se feront de façon différée. Les locataires ont été informés par courrier pour expliquer le report des travaux compte tenu des contraintes financières dues au contexte actuel.

Il stipule qu’une phase de négociations a été engagée avec les entreprises et qu’actuellement, il est en phase d’analyse.

Il rappelle que la hausse du livret A a eu un impact sur les frais de gestion.

Dans ces conditions, TGH est obligé de prioriser la sécurité (reste un choix prioritaire) et l’entretien ou le maintien en l’état du parc.

Le remise en état des salles de bains passe en point 2.

Mme CONSTANS explique que les points forts en 2023 ont été confortés, voire consolidés, à savoir :

• Renforcement de la communication sur les Eco gestes : comment réduire sa consommation, etc. ;
• Extranet locataire : la dématérialisation ;
• La présence en interne d’une personne « expert VMC » : choix judicieux car cela a un impact sur le logement, etc.

Mme SORBE dit que dans le livret du locataire, il est précisé que les réponses aux locataires se font sous huit jours et que cela n’est pas vrai. Cela reste un point sensible.

Elle rajoute qu’en qualité de représentant des locataires, lorsqu’elle appuie une demande de mutation pour un logement, elle subit les désagréments.

Mme PRADEL lui explique que tout n’est pas parfait. On prend en compte les demandes de mutations mais cela ne veut pas dire que les demandes soient satisfaites. Cela n’est pas toujours possible même si cela génère un sentiment de frustration chez le locataire qui veut muter. Si on ne dispose pas de logement, on ne peut pas répondre favorablement.

Mme CONSTANS explique tout de même qu’on essaie de progresser en permanence.

Mme SORBE rappelle qu’elle souhaitait obtenir un document répertoriant les numéros des d’urgence.

Mme PRADEL lui répond qu’il sera mis à jour.

Mme CONSTANS dit que le locataire peut s’adresser à COOPAIRS car ils sont au courant.

M. CRUSBERG réclame la liste des interlocuteurs à TGH avec leurs numéros.

Mme PRADEL lui répond que ce sera fait.

M. CRUSBERG demande si la Régie a été renforcée en personnel.

Mme RIEUCAU lui répond que TGH a organisé un Job Dating sur une journée qui a mobilisé 4 personnes de TGH pour recevoir une quarantaine de candidats. A l’issue de cette journée, trois recrutements ont eu lieu soit deux jardiniers et un plombier pour la Régie.

Prochainement, TGH espère recruter un maçon.

Le Job Dating, qui est une expérience qui se pratique de plus en plus, a été positif et efficace. On trouve des compétences qui ne se traduisent pas nécessairement dans un CV classique.

Tous les candidats qui se sont présentés ont obtenus une réponse positive ou négative.

Mme SORBE demande pourquoi il n’y a pas d’extincteurs dans les parties communes des immeubles.

M. GOURY lui explique que ce n’est pas obligatoire, que seul le plan d’évacuation doit être affiché. En effet, TGH ne souhaite pas les mettre en place à cause du vandalisme et des charges supplémentaires que cela génèrerait pour les locataires.

Pour conclure, l’Audit fait des propositions mais qu’il n’y a aucune obligation de les suivre : il s’agit d’un accompagnement, il a un rôle de conseils.

TGH procède également à des audits croisés avec les autres bailleurs, comme le Tarn et l’Aude pour partager les expériences.

 

Evaluation des prestataires

Mme CONSTANS explique que les prestataires ont signé une charte d’engagement qualité.

Les notes données aux prestataires s’échelonnent de 0 à 10.

Note supérieure ou égale à 6 : agrément du prestataire pour une période d’un an

Note inférieure à 6 : le prestataire devra établir un plan d’amélioration et le mettre en œuvre au cours du prochain exercice afin d’améliorer sa note,

Note inférieure à 4 : le prestataire devra établir un plan d’amélioration et le mettre en œuvre au cours du prochain exercice afin d’améliorer sa note. En outre, un audit de son organisation sera également programmé.

Elle énumère la liste des prestataires évaluées (voir document joint en annexe).

Elle donne les critères d’évaluation :

• Respect des délais d’intervention,
• Respect des rendez-vous,
• Compétences et moyens des intervenants,
• Efficacité des interventions, etc.

 

La Régie de TGH obtient « seulement » 80 % de satisfaction sur les demandes d’interventions pour les travaux à cause du manque de personnel.

Dans l’ensemble, les représentants des locataires trouvent que les interventions réalisées par la Régie sont plutôt satisfaisantes et ils estiment même que le taux recueilli est faible.

M. RENIER demande si les ESAT qui emploient du personnel différent des autres entreprises ont les mêmes critères que les autres prestataires.

On lui répond positivement et même qu’ils sont plutôt bien notés.

Mme PRADEL stipule que les résultats obtenus par les entreprises permettront de savoir si les prestataires pourront poursuivre ou pas.

Les prochains résultats sont attendus en octobre prochain.

 

SIGNATURE DU PLAN DE CONCERTATION LOCATIVE

M. CRUSBERG prend la parole pour dire qu’il n’y a pas eu de négociation avec les locataires. Il avait des propositions des locataires qui n’ont pas été faites. Il considère que la procédure n’a pas été respectée.

Mme PRADEL est surprise et répond que c’est en toute bonne foi que cela a été fait, que le cadre n’était peut-être pas adéquat.

M.CRUSBERG répond que c’est TGH qui a désigné les locataires et pas les représentants des locataires eux-mêmes qui les ont désignés. Il insiste sur le fait que ce sont les représentants de locataires qui doivent procéder à ces nominations.

Mme PRADEL décide donc d’organiser une séance spécifique pour apporter des modifications au Plan de Concertation Locative.

 

QUESTIONS DIVERSES

La CNL a transmis le 30 avril et le 2 mai deux courriers listant les points à examiner en questions diverses.

 

1 – LA CALEOL

Comme évoqué précédemment, les demandes de mutations sont fonction des logements disponibles, des critères de priorisation, de la composition familiale, de la typologie et du secteur demandé, etc.

 

Mme SEGARRA évoque deux situations :

• Celui d’une locataire résidant à la cité Beausoleil-Bas qui a un enfant handicapé à Bellisen à Montbeton et qui souhaite muter depuis 2019 afin de préserver l’enfant de cet environnement difficile.
• Celui d’un locataire qui réside aux Chênes dans un logement trop grand et qui a des difficultés financières.

Mme HENNI RIGAL lui répond qu’elle connait bien ce dossier car elle voudrait bien récupérer un logement de type 5 aux Chênes mais que cette personne refuse de muter, même si le logement est trop grand pour elle. La situation est compliquée.

M. RENIER étant pris par ailleurs, sort de la séance.

M. CRUSBERG demande combien de logements sont disponibles actuellement.

Mme CONSTANS lui répond que 80 logements sont disponibles mais que la moitié est en cours de relocation sur l’ensemble du département, ce qui représente peu. En fait, on constate très peu de rotations. En outre, il faut tenir compte des organismes réservataires qui mobilisent un certain nombre de logements.

Par ailleurs, actuellement, la situation est tendue à cause de la démolition de la cité Jean Jaurès et de celle de Chambord pour lesquelles on doit reloger les locataires.

 

PRESTATIONS

Mme SEGARRA explique qu’une locataire résidant la Constellation à Montauban se serait plaint que le traitement des blattes (prévu à une date affichée dans les halls) n’a pas été effectué.

Effectivement, le traitement des blattes prévu le 06 avril a dû être reporté le 02 mai.

Il semblerait que tous les locataires n’ont pas été informés de ce report, mais le traitement bien eu lieu.

Par ailleurs, Mme SEGARRA évoque le cas d’une locataire résidant Rue Emile Pereire à Montauban qui a fait une demande de travaux non honoré par la CGMI concernant une porte de couloir qui ne ferme pas et un portail de garage qui ne ferme pas.

Mme HENNI RIGAL l’informe que la CGMI y est allée le 03 mai et M. GOURY répond que le portail de garage a été commandé chez Chaussons et qu’il sera posé par un agent de la Régie.

Mme PRADEL, appelée par ailleurs, quitte l’assistance.

 

VOLTALIS

M. GOURY explique que TGH a conclu un partenariat avec la société VOLTALIS pour placer un boitier sur chaque radiateur électrique pour permettre des économies dans les logements des locataires ayant un chauffage électrique individuel : il s’agit de micro coupures d’environ 10 minutes.

Ce boîtier est gratuit pour les locataires et pour TGH pour que chaque locataire sache en temps réel mesurer son coût de consommation (avec une application).

Mme SEGARRA considère qu’il y a un problème de mise en concurrence d’EDF. En outre elle précise que ce boitier ne fonctionne que sur les compteurs Linky.

M. GOURY lui répond qu’il n’y a aucune obligation et que c’est spécifié aux locataires.

Par ailleurs, ils peuvent s’ils le souhaitent le faire arrêter, sans frais et sans délai.

Dans ce cas le boitier sera inactif. En revanche, il n’est pas prévu de le faire enlever.

M. GOURY précise qu’il a recueilli de bons retours d’expériences des autres bailleurs.

Mme SEGARRA dit qu’il faut faire attention.

M. GOURY insiste sur le fait que ça ne rapporte rien à TGH, que c’est gratuit pour le locataire. C’est un outil supplémentaire intéressant qui peut permettre de faire des économies.

Mme SORBE n’est pas d’accord avec la pose de ce boitier.

Mme SEGARRA ne met pas en cause le fait que les locataires fassent des économies mais elle est dubitative car elle pense que le boitier en question consomme aussi de l’électricité et que les études et les résultats seront faites par VOLTALIS qui est à la fois juge et partie.

Pour ce qui concerne les départs de locataires, VOLTALIS est bien sûr informé régulièrement.

Mme ARQUET propose de mettre en place un sondage et une enquête auprès des locataires d’ici la fin de l’année et de faire un compte rendu.

Elle suggère aux représentants des locataires de nous faire des retours en cas de problématiques.

LA CGMI

Concernant le locataire de Castelsarrasin qui se plaint des prises descellées des murs, la CGMI se rendra à son domicile le jeudi 11 mai.

Quant à son problème de chauffage, il s’agit uniquement d’un seul radiateur qui chauffe moins que les autres. Or, une intervention a eu lieu à chaque fois que signalé mais la réparation semble délicate.

 

CHARGES

Une locataire de la résidence Pauline Viardot à Caussade affirme qu’elle n’a jamais vu personne arroser les espaces verts. Cela est tout à fait normal car l’arrosage se fait au goutte à goutte.

Après vérification, il s’avère que l’entreprise Espaces verts a effectué 9 passages, ce qui est normal.

Quant à la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), les pièces justificatives sont consultables uniquement sur place en contactant COOPAIRS et en prenant rendez-vous.

Une locataire de la résidence Pablo Picasso à Caussade prétend qu’on lui a facturé une désinsectisation alors qu’elle n’a rien réclamé.

Il s’avère qu’elle a demandé de faire enlever un nid de guêpes en avril, pour un coût de  121 € (pour TGH) et récupéré 40 € sur l’ensemble des locataires parce qu’on ne peut récupérer que le produit (soit 3.33 € par locataire).

Cette même locataire se plaint de la parabole. Or, la parabole est fournie au locataire dans la pièce principale. Ce qu’elle ne précise pas, c’est qu’elle souhaitait installer un autre téléviseur dans une chambre, d’où le surcoût.

 

LOGEMENT INSALUBRE

 Une locataire de la cité Les Chênevriers à Castelsarrasin demande une mutation de logement car elle considère le sien comme « insalubre ».

Il s’avère que le 12 janvier dernier, elle a refusé l’accès à son logement.

Par ailleurs, lors d’une autre visite chez elle le 21 mars, une fuite a été découverte entre deux logements. Il s’agissait d’un dégât des eaux. La fuite a donc été réparée.

L’entreprise TURELLA a fait un diagnostic et l’ordre de service a été signé.

Les travaux devaient avoir lieu prochainement mis il faut attendre que les murs sèchent.

 

AUTRES POINTS EVOQUES

 La résidence Michel SIX

 Locataires se plaignant de ne pas avoir connaissance des entreprises intervenant pour les travaux de la résidence.

M. GOURY explique qu’un panneau de chantier a été installé devant la résidence Michel SIX avec la liste des entreprises qui interviennent.

En outre, le 03 février 2023, un courrier a été envoyé à l’ensemble des locataires stipulant le type de travaux, la date d’intervention, la durée des travaux et la liste des entreprises.

Il ajoute que régulièrement des réunions de chantiers auront lieu.

Mme SEGARRA évoque les infiltrations des menuiseries extérieures.

Cela sera traité également lors des travaux.

Elle rajoute que l’eau des communs a été utilisé dans les coursives.

Ce point sera examiné.

Après recherches, cela ne représenterait que 2 à 3 m3 d’eau.

La séance est levée à 12 heures 40.

 

 CONSEIL DE CONCERTATION LOCATIVE DU 28 FEVRIER 2023 A 14 HEURES

 Ordre du jour  :

• Approbation du compte-rendu de la séance du 30 janvier 2023
• ORDRE DU JOUR:
• Points réclamations techniques,
• Présentation des éléments de bilan 2022 QUALIBAIL,
• Questions diverses

 

                                                             PV DE LA CCL DU 28  FEVRIER  2023

 

 

 

Présentation des éléments de bilan 2022 QUALIBAIL présentée à la CCL

 

 

COMPTE-RENDU CCL DU 30 JANVIER 2023

En présence de :

• Mme Linda PRADEL, Directrice Générale de TGH
• Mme Audrey ARQUET, Directrice Générale Adjointe

 Les administrateurs représentants les locataires :

• Mme Jocelyne SEGARRA (Présidente CNL 82)
• Oumar GUEYE (CNL 82)
• Mme Marie Christine MARUS (CNL)
• Daniel CRUSBERG (Président de l’AFOC)
• Sébastien FOURNIER (AFOC)
• Mme Josiane SORBE (AFOC)

 Assistent également :

• Xavier RENIER, Administrateur de TGH
• Matthieu GOURY, Directeur de la Stratégie Patrimoniale
• Guillaume ANDRIEU, Responsable du pôle Travaux
• Mme Sandrine CONSTANS, Directrice de la Relation Client
• Mme Sylvie CECILIOT, Assistante de la Directrice Générale Adjointe
• David HERNANDEZ, Responsable d’Agence à la CGMI, entré en cours de séance

 

ORDRE DU JOUR

• Approbation du compte-rendu de la séance du 8-19 septembre 2022
• Ordre du jour :
• Programmation prévisionnelle d’investissement,
• Plan de vente 2023 et bilan 2022
• Renégociation du Plan de Concertation Locative,
• Présentation éléments de bilan 2022 QUALIBAIL,
• Bilan CGMI,
• Questions diverses.

 

La séance est ouverte à 9h 30.

Approbation du compte-rendu de la séance du 8 et & 19 septembre 2022

Le compte-rendu est approuvé.

Programmation prévisionnelle d’investissement

 

M. GOURY et M. ANDRIEU interviennent pour présenter la programmation prévisionnelle des nouvelles opérations sur 2023.

M. GOURY met en projection un tableau qui présente l’ensemble de la programmation des opérations en cours et à venir.

Il explique que ce programme doit être présenté et validé au prochain Conseil d’Administration du 06 février 2023. Mme Pradel approuve et dit que chacun sera destinataire de ce tableau lors du Conseil d’Administration.

M.GOURY présente chaque opération et détaille les travaux prévus sur chaque résidence.

Il explique que pour certains logements, il s’agit de travailler sur la performance énergétique comme par exemple pour le logement situé Les Frênes à ALBIAS.

En revanche pour la cité Chambord, cela représente 210 logements au total. La réhabilitation de ces logements (qui rentre dans le cadre du projet de  l’ANRU) sera différente suivant les bâtiments. Les grands bâtiments de Chambord bénéficieront de l’isolation par l’extérieur, tandis que les petits bâtiments en briques rouges, ne pourront pas en bénéficier à cause de leurs façades remarquables.

Il est prévu la création de cages d’ascenseurs à l’extérieur des grands bâtiments N et O, par exemple, même si cela comporte des difficultés car on compte plusieurs entrées sur chaque bâtiment et autant d’ascenseurs.

Ce programme de travaux est présenté à titre prévisionnel. Le programme définitif des travaux ne sera validé qu’après études approfondies par la maîtrise d’œuvre qui sera retenue pour les travaux.

M. GOURY évoque également la « reprise » de l’électricité sur la cité Chambord.

Les représentants des locataires lui demandent en quoi cela consiste exactement.

Il répond qu’il s’agit plutôt de « mise en sécurité électrique » et principalement d’abaisser le compteur électrique qui doit être à une hauteur maximum de 1.80 m, ce qui n’est pas toujours le cas à Chambord.

Il explique que les travaux de démolition du bâtiment P devraient démarrer en milieu d’année 2023, lorsque tous les locataires seront relogés, pour permettre de construire les futurs Bureaux de TGH ainsi qu’un bâtiment comportant 35 logements.

Il précise que le relogement des familles du bâtiment P a démarré au printemps dernier.

M. CRUSBERG demande combien il reste de locataires en place.

Mme CONSTANS lui répond qu’il doit rester environ trente logements encore occupés.

M. GOURY poursuit en évoquant la résidentialisation de la cité qui consiste au réaménagement des parkings, des espaces verts et du cheminement de la cité. Il ajoute que tout cela sera à discuter avec les locataires.

Pour ce qui concerne la réhabilitation de l’immeuble rue de la Comédie, qui est un beau bâtiment au centre de Montauban, elle  consiste  en  la  rénovation de  l’escalier  intérieur  situé dans la cour.

A l’aide de photos du projet, M. GOURY montre les améliorations qui seront apportées pour respecter la règlementation, notamment sur la rambarde qui sera rehaussée et par l’ajout de deux poteaux pour renforcer les coursives et assurer une meilleure sécurité.

Il rajoute que les réseaux d’évacuation des eaux seront également repris.

M. GOURY poursuit en énumérant les opérations en phase d’études.

La cité le Blanc à Beaumont de Lomagne (16 logements) bénéficiera de l’isolation par l’extérieur et de la création d’ascenseurs, tout comme la Coujoune à Négrepelisse (16 logements).

La cité La Garenne à Valence d’Agen qui compte 47 logements sur 3 bâtiments bénéficiera de l’isolation par l’extérieur uniquement sur le 3^e bâtiment (les deux autres étant déjà isolés par l’extérieur). La création d’ascenseurs est prévue sur les 3 bâtiments.

M. GOURY annonce que sur la maison François Mauriac à Montauban, il est prévu le remplacement du système de chauffage actuel au fioul qui est voué à disparaître.

Les représentants des locataires l’interrogent en lui demandant par quel type de chauffage, il compte le remplacer.

Il explique qu’il envisage de le faire par une PAC, pompe à chaleur.

M. FOURNIER lui fait remarquer que c’est onéreux, que c’est un investissement important. Ce à quoi, M. GOURY répond qu’en passant du FIOUL à une PAC, les aides financières sont très intéressantes et que c’est un avantage pour le locataire qui, en été, pourra éventuellement aussi profiter de la climatisation lors de fortes chaleurs.

Mme SORBE est inquiète pour les locataires en place sur ces travaux qui sont coûteux.

Mme PRADEL la rassure en lui disant que tous ces travaux sont pris en charge par TGH au titre des travaux de gros entretien.

M. CRUSBERG demande pourquoi il n’a pas été envisagé, pour certaines cités de Montauban, le réseau de chauffage urbain.

M. GOURY précise que plusieurs résidences ont effectivement été raccordées au chauffage urbain en 2022 : les bâtiments A, B, N, O et R de la résidence Chambord et la résidence de la Fobio.

Nous n’avons pas pu raccorder de résidences supplémentaires car la capacité de production sur le réseau de chaleur de l’usine d’incinération est aujourd’hui insuffisante.

M. GOURY continue à énumérer les travaux sur les autres résidences en phase travaux.

Il précise que ceux de la résidence Michel SIX (25 logements) vont commencer le 1^er février prochain et concerneront les travaux thermiques avec le changement des menuiseries extérieures, le changement des convecteurs et la réfection de la VMC.

M. CRUSBERG intervient pour soulever le problème de la résidence le 840 et les travaux nécessaires, ceci n’apparaissant pas dans la liste de la programmation.

M.GOURY explique que les travaux présentés ne concernent que des travaux d’investissement et qu’il est prévu en plus des travaux de gros entretien sur le parc. Les travaux sur la résidence le 840 rentreront plutôt dans ce cadre.

Les travaux de Gros Entretien se font en parallèle avec des travaux de reprise de toiture, des travaux de peinture, de réfection de réseaux.

Il explique qu’un budget est prévu à cet effet de plus d’un million d’euros, en plus.

Mme SORBE demande au bout de combien de temps sont changés les chaudières.

M. ANDRIEU explique qu’en principe, elles sont changées tous les 15 ans, que des campagnes sont organisées en vue de leur remplacement.

Mme SORBE considère qu’il y a un manque de réactivité de la part des bailleurs par rapport à la vétusté des logements.

Mme PRADEL explique qu’avec la meilleure volonté du monde, on est obligé de prioriser les travaux et qu’on privilégie ceux concernant la sécurité. On essaie de ne pas laisser se dégrader les équipements. Des campagnes régulières sont lancées mais on doit tenir compte de nombreuses contraintes.

M. GOURY poursuit en expliquant que rien n’est parfait mais que l’état du parc de TGH est plutôt assez correct, que les chaudières sont remplacées à un rythme régulier.

Concernant les chaudières collectives, on en a changé quatre et que le patrimoine de TGH gagne en performance énergétique.

Mme PRADEL rappelle aussi, qu’en cas de panne, les éléments du logement sont réparés ou remplacés par le biais du Contrat multi services de la CGMI.

Elle précise que TGH compte environ 400 départs de locataires par an et qu’à chaque départ, les logements sont contrôlés et remis en état.

Elle explique qu’il existe un plan patrimonial d’entretien pour les Gros entretiens et les Grosses Réparations à la charge du propriétaire mais que c’est une question de budget.

M. FOURNIER intervient pour signaler les malfaçons relevées sur le 840 à Montauban.

Ce à quoi Mme Pradel répond qu’il s’agit d’une VEFA et que ces problèmes n’étaient pas forcément visibles lors de la réception des logements.

Plan de vente 2023 et bilan 2022

Mme PRADEL explique qu’il faut trouver un juste équilibre entre la politique des ventes et le plan des ventes.

En 2022, sept ventes ont été réalisées pour un Chiffre d’Affaire total de 745 300 €.

Elle donne les grandes lignes des logements qui peuvent être mis en vente.

Elle explique qu’une Charte des ventes a été mise en place pour rappeler la règlementation.

Mme PRADEL signale que la politique de vente est inscrite dans les textes, dans le cadre de la loi ELAN.

Mme SEGARRA représentant la CNL prend la parole pour dire qu’elle est contre la vente des logements sociaux : ce sont autant de logements qui ne sont plus sur le marché de la location.

Mme SORBE de l’AFOC lui dit qu’au contraire, elle est favorable à ce que ces logements puissent être vendus à des personnes qui y habitent depuis des années et qui ont de revenus modestes.

Mme SEGARRA lui répond qu’elle comprend que TGH soit obligé de vendre mais elle ne trouve pas cela normal.

Sur ce point, elles ne sont pas d’accord et l’affirment toutes les deux.

M. RENIER demande comment se passe les ventes quand on est sur un immeuble collectif.

Mme PRADEL lui répond qu’on crée un syndic de copropriété qui règle les charges collectives au tantième comme pour tout logement en syndic.

Elle rappelle que la vente des logements est formalisée, il y a toute une éthique concernant la vente de logements, et par exemple elle est interdite aux promoteurs et ne concerne que les logements de plus de 10 ans.

La loi a également été renforcée dans le sens où la vente s’adresse désormais à des locataires en place depuis au moins deux ans.

En outre, le prix de vente est fixé au prix du marché mais plutôt sur la fourchette basse.

Les locataires qui se portent acquéreur sont invités à se rapprocher de l’ADIL pour les accompagner dans leurs démarches.

 

Bilan CGMI

David HERNANDEZ, responsable de l’agence de la CGMI est invité à entrer en séance.

Il explique que la CGMI est représenté sur une bonne partie de la France avec 16 agences et 325 collaborateurs.

Pour ce qui concerne TGH, l’agence de la CGMI est située à BRESSOLS. Elle comprend :

• Mme Hélène SEGUY : Responsable administrative et 2 assistantes administratives
• Cédric BERGIA : Responsable technique qui filtre les demandes et les diffusent aux différents corps de métier.

Il rappelle ce que le marché Multi-services a été conclu par le biais d’une convention avec l’aval des représentants des locataires de TGH.

La CGMI intervient en partie privative sur tout le patrimoine de TGH pour les travaux suivants :

– Serrurerie, Menuiserie, Quincaillerie ;

– Plomberie, Sanitaire, Robinetterie ;

– Electricité – DAF ;

– VMC individuelle, ventilation naturelle : pour vérifier le bon fonctionnement et/ou   prévoir son remplacement /vérifier les dégradations ou les mauvaises utilisations (obturation).

Il s’agit d’un marché sur plusieurs années avec un renouvellement annuel.

Le marché comporte plusieurs variantes :

• La maintenance préventive des travaux ou visite annuelle : pour contrôler le bon fonctionnement des équipements sous contrat, vérification des détecteurs de fumée, flexible gaz, etc. ;
• La maintenance corrective des travaux ou interventions curatives :

Les dépannages sur appel téléphonique ou demande écrite (mails) peuvent intervenir autant de fois que nécessaire sur la fonctionnalité des équipements ou pour protéger les occupants d’un éventuel danger ;

• Les astreintes pour urgences: la prise en charge des demandes urgentes le soir et le week-end (intervention avant les pompiers) pour la sécurité des biens et des personnes ;
• La remise en état des logements après état des lieux:  pour assurer une bonne fonctionnalité de ces derniers : joints changés, DAF vérifié, lunette de toilettes changé, etc.;
• Les interventions de travaux sur bons de commandes à la demande des locataires

Il donne quelques chiffres pour l’année 2022

• Nombre de logements concernés : 4431
• Nombre de logements révisés (en 1 ou é passages) : 3734
• Nombre de deuxièmes passages infructueux : 413
• Taux d’intervention : 94 %

Il a relevé un taux de 80 % des locataires, prévenus par sms, qui sont présents à leur domicile lors de l’intervention. En cas d’absence du locataire, des avis de passage sont déposés dans la boite à lettres et un second passage est planifié. Les locataires peuvent contacter l’agence pour personnaliser le rendez-vous. Si au 2^ème passage, le locataire est encore absent, une information est envoyée à TGH et c’est TGH qui se charge de gérer le dossier.

Parfois, lorsque le locataire n’est pas présent au logement malgré le sms envoyé par la CGMI une semaine avant l’intervention, il arrive que l’agent, qui doit intervenir, en profite pour procéder à une visite « impromptue » chez le locataire voisin.

Mme SORBE intervient pour savoir si les agents de la CGMI ne devraient pas avoir une carte professionnelle plus visible lors de leur intervention chez les locataires pour les rassurer.

M. HERNANDEZ lui répond que c’est difficile pour eux compte tenu de tout le matériel qu’ils transportent avec eux pour effectuer les réparations. Ils ont toujours leur carte professionnelle avec eux et peuvent la présenter à tous les locataires qui le souhaiteraient.

Mme SEGARRA demande comment cela se passe lors de canalisations bouchées ?

Qui intervient ?

M. HERNANDEZ lui répond que dans un 1^er temps, un employé de la CGMI essaye de le déboucher « manuellement » et ça s’avère infructueux, c’est une entreprise, un camion, qui prend le relais, soit BOVO, soit VIDALLE, soit l’APAG qui interviennent dans la journée ou le lendemain.

M. GUEYE dit qu’il a eu à faire avec la CGMI, et qu’il les a toujours trouvés cordiaux et efficaces.

M. CRUSBERG évoque le cas d’un locataire de la résidence le 840 qui était mécontent de la CGMI car il n’a qu’une seule prise électrique qui fonctionne et que malgré plusieurs demandes d’interventions depuis le 16 décembre 2022, le problème n’est pas résolu à ce jour.

(Pour information, le locataire du logt C 4 au 840, qui a un T2, a effectivement contacté à plusieurs reprises la CGMI. Un agent de la CGMI est allé sur place et a constaté qu’il avait rajouté plusieurs rallonges sur sa prise électrique et lui a expliqué que c’était très dangereux pour lui-même et ses voisins mais il ne veut pas l’admettre. En fait, comme la puissance de son compteur n’est pas suffisante, ça disjoncte. Or, il refuse d’augmenter la puissance de son abonnement EDF car il n’a pas les moyens.)

M. RENIER demande s’il serait possible d’obtenir le nom d’un ou plusieurs interlocuteurs au sein de TGH pour faire accélérer les choses lors de difficultés particulières, peut-être par thématique.

On lui répond favorablement.

Compte tenu de l’heure très avancée, il est décidé à l’unanimité de clore la séance et d’examiner les points suivants à une date ultérieure.  :

– Présentation éléments de bilan 2022 QUALIBAIL,

– Question diverses et

– Point réclamations techniques

La séance est levée à 12 heures 30.

 

COMPTE-RENDUS COMMISSIONS DE CONCERTATION LOCATIVE 2022

COMPTE RENDU 19 SEPTEMBRE 2022

Suite de la réunion du 8 septembre 2022)

                                    COMPTE RENDU DE LA REUNION

En présence de :

• Mme Linda PRADEL, Directrice Générale de TGH

Les administrateurs représentants les locataires :

• Mme Jocelyne SEGARRA (Présidente CNL 82)
• Mme Léontine GAILLAC (CNL 82)
• Mme Josiane SORBE (AFOC)
• Mme Anne-Marie ALIS (AFOC)
• Daniel CRUSBERG (AFOC)

 

Assistent également :

• Xavier RENIER, Administrateur de TGH
• Matthieu GOURY, Directeur de la Stratégie Patrimoniale
• Mme Sandrine CONSTANS, Directrice de la Relation Client
• Mme Manon HENNI-RIGAL, Responsable du Pôle Client
• Vincent DECOENE, Responsable du Pôle Patrimoine

 

Absent excusé :

• Amar HOUACIN (CNL 82)

 

ORDRE DU JOUR

• Questions diverses

 

(cf différentes demandes des associations jointes en annexe du présent compte-rendu)

La séance est ouverte à 16h.

En raison des contraintes horaires de la séance précédente, il a été décidé l’organisation de ce Conseil de Concertation Locative, faisant suite à la séance du 8 septembre 2022.

Les sujets des questions diverses sont abordés par ordre chronologique de réception, certains sujets reçus avant la séance du 8/09 ayant été survolés.

On débute la séance par les questions de l’AFOC transmises le 5 septembre 2022. Les sujets concernant le remplacement des radiateurs et les travaux d’isolation seront abordés avec  MM GOURY et DECOENE.

Concernant les logements vacants à la résidence E. Forestié à MONTAUBAN, Mme CONSTANS et Mme HENNI-RIGAL informent qu’officiellement aucun logement n’est vacant sur cette cité, 2 logements situés au rez-de-chaussée sont en cours de relocation, ils font  l’objet d’une remise en état suite à sinistre.

Mme SORBE s’étonne du nombre de logements vacants sur le parc notamment pendant les vacances, peut-on disposer d’un détail par commune ? Pourquoi une telle situation au vu de la demande ?

Mme HENNI-RIGAL informe que peu de logements sont inoccupés notamment à MONTAUBAN. Concernant Edouard Forestié en l’occurrence, les loyers des 16 logements de cette résidence sont honorés, si la CAF ne signale pas qu’un locataire est parti TGH ne peut rien faire.

Mme CONSTANS précise que le parc comporte 2193 logements à MONTAUBAN, la vacance commerciale au 31/08 est de 38 logements inoccupés, ce qui est un faible pourcentage.

Mme HENNI-RIGAL ajoute que cela concerne peut-être des logements en cours de travaux entre le départ d’un locataire et l’entrée d’un nouveau.

Mme SEGARRA demande si le site internet est à jour à ce sujet.

Mme CONSTANS : oui, il est actualisé toutes les semaines.

Mme HENNI-RIGAL ajoute qu’une annonce est également publiée dès l’enregistrement d’un préavis.

Mme ALIS demande qui intervient lorsqu’une boite aux lettres est archi remplie et déborde.

Mme PRADEL : ce n’est pas à TGH d’intervenir dans une telle situation.

Mme HENNI-RIGAL demande quel est le logement concerné afin d’en aviser le gardien, peut-être le locataire a t’il quitté le logement sans prévenir, ou s’assurer que la personne va bien.

Mme ALIS : il s’agit du logement n° 2.

Mme HENNI-RIGAL : c’est un locataire parti qui n’a pas dû faire le suivi de son courrier, je vais l’alerter. Ce logement est sinistré depuis un certain temps. Monsieur CRUSBERG : quel est l’objet du sinistre ?

Mme PRADEL : il s’agit d’un problème d’infiltrations.

Monsieur CRUSBERG : depuis deux ans ?

Mme PRADEL : oui, en raison des délais d’échanges entre assurances et expertises.

Mme GAILLAC signale le même problème à la cité les Acacias à SAINT NICOLAS DE LA GRAVE  mais elle ne parvient pas à contacter le gardien.

Mme CONSTANS indique que le gardien en question gère un secteur très large, l’obligeant à bouger beaucoup.

Sur ce site, Mme GAILLAC signale également l’intervention de la gendarmerie et d’un serrurier.

Mme HENNI-RIGAL est au courant car cette intervention a été effectuée dans le cadre d’une expulsion.

Mme GAILLAC demande à être informée des jours de présence du gardien sur ce secteur.

Monsieur CRUSBERG jugerait utile une diffusion des coordonnées des gardiens.

Mme SORBE fait part d’un problème concernant la sortie des containers par les gardiens à la cité la Garenne à VALENCE D’AGEN.

Mme CONSTANS rappelle que les gardiens ne peuvent être sur site partout.

Mme HENNI-RIGAL rappelle que les plannings et les coordonnées des gardiens sont affichés dans les halls d’immeubles.

Mme SORBE déplore la qualité du ménage, « ni fait, ni à faire » selon elle.

Mme CONSTANS indique que suivant les sites, le ménage est assuré par un prestataire.

Mme PRADEL revient ensuite sur le sujet des incivilités, déjà abordé lors de la séance précédente, elle insiste sur l’importance de dénoncer les semeurs de trouble, seule solution pour espérer obtenir gain de cause au tribunal. Elle rappelle que le maire d’une commune a également le pouvoir de police.

Sure certains secteurs, M. CRUSBERG déplore des menaces et intimidations parfois « faciles » sur des personnes isolées.

Concernant les demandes de logements de M. EINAUDI et M. BAUDOIN, Mme HENNI-RIGAL indique n’avoir tracé aucune de ces demandes.

Mme SORBE se dit étonnée car elle avait parlé du dossier de M. EINAUDI en direct avec Mme ISSANCHOU en charge de son traitement à TGH. Ce dossier avait également été évoqué en CAL, il s’agit d’une personne vivant en mobil-home avec un enfant à charge.

Mme HENNI RIGAL consulte en direct les bases de données et explique que cette demande est effectivement radiée du fait d’une attribution à CAUSSADE par un autre bailleur. Elle ne dispose en revanche d’aucune information concernant le dossier de M. BAUDOIN.

Concernant la problématique des poubelles à la cité Ferrières à GRISOLLES, Mme PRADEL indique que les services ont prévu une visite sur site.

Monsieur CRUSBERG signale qu’ils comptent s’y rendre mercredi prochain.

Mme PRADEL déplore le fait qu’il n’y a malheureusement pas de solutions miracles pour la gestion des encombrants.

Monsieur CRUSBERG espère que la solution de fermer le site des containers limitera un peu les débordements.

Mme PRADEL aborde ensuite le sujet des incivilités à la cité la Garenne à VALENCE D’AGEN.

Monsieur CRUSBERG signale le problème de véhicules-épaves abandonnés sur les parkings empêchant ainsi les locataires de se garer.

Mme PRADEL indique qu’une procédure doit s’appliquer sur le département.

Mme HENNI-RIGAL précise que 3 véhicules identifiés ont déjà été enlevés. Il en reste encore 3, une procédure est en cours.

Mme SORBE : il s’agit de 3 véhicules abandonnés là depuis un certain temps.

Monsieur CRUSBERG suggère la numérotation des places de parkings afin de les attitrer au logement.

Mme HENNI-RIGAL précise que les stationnements sont libres sur cette résidence et gratuits, les numéroter impliquerait une facturation dans les charges.

Monsieur CRUSBERG : juste pour un numéro ?

Mme PRADEL : oui, une place de stationnement attribuée au logement est facturée 15 € / mois.

Monsieur CRUSBERG : il faudrait demander aux locataires s’ils sont prêts à cet effort financier.

Mme PRADEL informe les membres que les frais d’enlèvement d’un véhicule et de mise en fourrière sont à la charge de TGH.

Mme HENNI-RIGAL ajoute que les procédures sont longues, comportent différentes étapes à respecter et nécessitent des autorisations.

Monsieur DECOENE intervient ensuite concernant les vitres cassées et les ampoules des lampadaires de parkings non remplacées. Les vitres seront donc remplacées par des vitres en plastique. C’est une intervention complexe car les vitres sont d’origine et sont encastrées dans les portes, ce qui nécessiterait de remplacer l’intégralité du système.

Monsieur GOURY informe d’un projet de réhabilitation en cours d’étude à la cité la Garenne prévoyant une amélioration de l’accessibilité avec l’implantation d’ascenseurs, l’isolation thermique (sauf les bâtiments A et B qui ont déjà été faits) et la reprise des accès du bâtiment.

Mme SORBE demande si à court terme il ne serait pas possible de remplacer les serrures afin de limiter le squat et les trafics.

Monsieur CRUSBERG ajoute que régulièrement des lycéens viennent également squatter les halls pour déjeuner laissant leurs déchets derrière eux.

Monsieur GOURY parle au conditionnel, il faudra voir si le budget permet l’installation de portes Cibox.

Monsieur CRUSBERG : oui, mais à court terme, quelle solution proposez-vous ?

Monsieur GOURY : le projet est à l’étude, il s’agit d’une intervention lourde d’où la difficulté encore aujourd’hui de dire ce que l’on va pouvoir faire. Les architectes ont été désignés et les études sont en cours. L’objectif est le dépôt des demandes d’autorisation de travaux d’ici la fin de l’année, voire le début de l’année prochaine.

Monsieur DECOENE dit que l’on va voir ce que l’on peut faire sur la partie des gâches électriques et vérifier si c’est réparable. Concernant les lampadaires, des interventions ont déjà été effectuées par nos électriciens en interne, on va dépêcher du personnel pour voir ce que l’on peut faire.

Mme SORBE : oui, au moins dans les zones à risque avec des recoins.

Mme PRADEL : le problème c’est que l’on a affaire à du vandalisme et que l’installation peut être détériorée à nouveau le soir même.

Monsieur CRUSBERG : ne peut-on prévoir un système de sécurité ?

Monsieur DECOENE : cela parait difficile si l’on veut maintenir une certaine homogénéité esthétique. Il faudra également voir au niveau du budget si on peut se permettre de tout remplacer.

Mme PRADEL : c’est aussi la difficulté pour le changement des serrures qui nécessitera un équipement de tous les locataires.

Concernant les arbres, M. DECOENE précise que certains devront être abattus, d’autres seront taillés ou élagués.

Mme GAILLAC signale ensuite qu’à la résidence les Acacias à ST NICOLAS DE LA GRAVE, le couloir des parties communes reste allumé toute la nuit, vu le prix de l’électricité et de l’impact au niveau des charges, ne peut-on pas prévoir l’installation d’une minuterie ?

Monsieur GOURY : nous irons voir sur site.

Monsieur DECOENE poursuit avec le sujet de la clôture à la cité la Garenne. Il estime que si l’on pose le même type de clôture, le problème ne sera pas réglé d’où l’hypothèse de laisser une ouverture permettant un passage.

Mme SORBE : ce serait plus pratique, et pourquoi ne pas installer un système empêchant le passage des vélos.

Monsieur CRUSBERG estime que ce ne serait pas judicieux, autant fermer complètement.

Mme SORBE : ce sera cassé automatiquement, il faudra également prévoir un espace pour les containers.

Monsieur DECOENE : pour cela, il faudra voir avec la mairie.

Mme CONSTANS : il faudra également tenir compte des contraintes liées à la collecte.

Monsieur CRUSBERG signale que des containers sont stockés sous les fenêtres de logements avec tous les désagréments que cela occasionne en terme d’odeurs accentuées par la chaleur, d’autant que les containers ne sont nettoyés qu’une fois par an, cela est indiqué sur l’étiquette du container.

Mme HENNI-RIGAL signale que les containers qui ne sont pas équipés d’une housse sont normalement entretenus une fois par semaine.

Mme GAILLAC : ce n’est pas le cas à CASTELSARRASIN !

Mme HENNI-RIGAL précise que, depuis début septembre, le contrôle des prestations a été renforcé au sein des équipes, le but étant d’améliorer ces prestations.

Mme PRADEL : pour l’emplacement des containers, on verra à qui appartient la bande de terrain convoitée.

Monsieur GOURY qui s’et connecté au cadastre indique que le terrain appartient à un propriétaire privé (copropriété avec LIDL).

Monsieur DECOENE : je vais donc attendre pour la clôture.

Monsieur CRUSBERG : oui, on va voir si les locataires veulent fermer.

Monsieur DECOENE pense que ça ne tiendra pas un mois si l’on ferme, laisser une ouverture pourrait profiter aux locataires.

Mme PRADEL : je serai également d’avis de laisser le passage ouvert.

Monsieur GOURY : on ira voir sur place, on peut envisager une ouverture étroite ne permettant pas le passage des scooters.

Mme PRADEL enchaine sur le sujet des travaux en cours non terminés.

Monsieur GOURY indique que ce sont des travaux menés par GRDF.

Concernant les incivilités, Mme HENNI RIGAL propose l’envoi de courriers.

Pour le mur tagué, M. DECOENE prévoit une intervention de reprise de la peinture de la zone concernée.

Sont ensuite abordés les sujets des radiateurs et installations de clim.

Monsieur GOURY informe que TGH intervient sur les résidences dont l’étiquette énergétique est la plus mauvaise. Plus de 1000 logements sont équipés en électricité nécessitant donc une avancée progressive. Quand on peut, on procède à l’installation de pompes à chaleur avec air soufflé permettant un rafraichissement l’été. La climatisation était plutôt dénigrée avant, mais la nouvelle règlementation thermique laisse plus le champ libre d’où les installations systématiques dans la pièce de vie d’un logement. Ces installations se chiffrent à la somme d’environ 5000 à 6000 € par logement, ce qui est considérable, des choses se mettent en place mais cela prend du temps. Lorsque l’installation de pompes à chaleur n’est pas possible, on installe des radiateurs à inertie plus performants mais aussi plus chers.

Monsieur DECOENE : aujourd’hui, on remplace par du radiant classique.

Mme ALIS demande si les radiateurs à radiant sont chers.

Monsieur DECOENE répond que c’est plus cher que les radiateurs classiques.

Mme SEGARRA en doute, d’autant plus pour une installation en nombre qui permettrait de bénéficier de tarifs avantageux.

Monsieur  DECOENE indique que les installations se font au fil de l’eau sur les appareils ciblés les plus énergivores, il n’en reste que quelques-uns.

Mme PRADEL : on est obligés de prioriser.

Mme SEGARRA : avec le CA, nous devrions demander l’arrêt du RLS qui ne présente que des contraintes !

Monsieur GOURY : le plus important reste l’isolation des bâtiments et des fenêtres.

Mme GAILLAC souligne que la résidence des Canebals ne dispose pas de fenêtres à double vitrage, présente des trous dans les murs. Que peut-on y faire dans des délais brefs ?

Mme PRADEL rappelle que cette résidence était  une propriété de la mairie et qu’il était prévu de démolir pour reconstruire.

Mme GAILLAC : oui, mais rien n’a encore été fait !

Monsieur DECOENE : les trous dans les murs correspondent aux pratiques d’avant, pour l’installation des chaudières individuelles gaz.

Monsieur CRUSBERG : ne peut-on rien faire ?

Monsieur DECOENE : il est difficilement envisageable de n’intervenir que pour ça, il faudrait refaire tout le système de ventilation.

Mme GAILLAC : il y a aussi des trous dans les chambres et dans la salle à manger.

Monsieur DECOENE est surpris car généralement c’est au niveau de la cuisine soit la pièce où est installée la chaudière.

Monsieur GOURY : nous nous rendons sur site pour constater.

Mme PRADEL aborde ensuite le problème des blattes à la résidence le 840 à MONTAUBAN.

Mme HENNI-RIGAL informe que plusieurs traitements ont été commandés depuis le début de l’année. Ce matin encore, nous avons reçu la visite de Mme MONGET qui a amené un « échantillon » !

Mme PRADEL : nous devrions envisager un traitement à base de fumigènes, car si le logement de cette dame est infesté il devient un foyer d’où la nécessité d’un traitement de fond nécessitant que le logement soit inoccupé pendant 48 heures.

Mme HENNI-RIGAL : il s’agit d’une personne sous tutelle de l’UDAF dont le logement présente un problème d’hygiène, ce logement a déjà été traité trois fois depuis le mois de juin.

Concernant le problème d’effraction sur ce même logement, Mme HENNI-RIGAL indique ne disposer d’aucune réclamation à ce sujet.

Monsieur CRUSBERG : peut-être cela relève d’échanges entre assureurs.

Mme HENNI-RIGAL : je n’ai aucune réclamation en cours à ce sujet.

Monsieur DECOENE se souvient qu’il s’agit d’un logement situé au rez-de-chaussée dont la locataire a demandé la privatisation d’un espace initialement commun. Elle se plaignait de passages intempestifs, TGH était intervenu à deux reprises. Aujourd’hui, cet espace a été privatisé, cela relève de l’assurance.

Concernant le problème d’infiltrations signalé par M. EL ADDOUNI, M. DECOENE indique que cela relevait de la garantie de parfait achèvement mais qu’il n’y a pas eu d’interventions. Notre prestataire a relevé des malfaçons qui nécessitent de tout déposer et tout reprendre. La demande est en cours, nous allons faire appel à une entreprise car il s’agit d’une grosse intervention.

Concernant le locataire du pavillon A05, Mme HENNI-RIGAL informe que suite au dépôt d’un préavis, on prend un rendez-vous pour un pré-état des lieux permettant, avant la sortie officielle du logement, un chiffrage en amont de toute réparation éventuelle nécessaire dans le logement avant la remise en location. Le chiffrage de ce pré-état des lieux chez ce locataire s’élevait à la somme de 1600 €. Ce locataire a donc entrepris de réaliser les travaux, aussi lorsque l’état des lieux sortant a été réalisé, la facture n’était plus que d’un montant de                      90,56 € correspondant à des travaux lourds qu’il n’a pu réaliser lui-même. Elle précise également que ce locataire n’a pas payé le dernier loyer du mois d’août.

Mme SORBE : ne peut-on pas s’indemniser avec la caution ?

Mme HENNI-RIGAL : oui, encore faut-il qu’elle soit suffisante.

Nous en venons ensuite au dossier de Mme PARIS, Mme HENNI-RIGAL précise que c’est l’assureur qui reçoit le rapport d’expertise et qu’il doit le communiquer à son assuré.

Monsieur CRUSBERG : ne pouvez-vous pas demander à l’assureur qu’il le communique ?

Mme HENNI-RIGAL : oui. Le rendez-vous avec l’entreprise a eu lieu le 6 septembre, les travaux devraient être exécutés prochainement.

Monsieur CRUSBERG : il ne faudrait pas trop tarder pour les interventions sur les portes fenêtres à l’approche de l’hiver.

Mme HENNI-RIGAL : c’est l’entreprise mandatée qui a la main en terme de délais, TGH n’a aucun moyen de pression.

Sont ensuite abordés les sujets de la CNL. Mme PRADEL indique qu’une démonstration sur le vote électronique sera présentée aux membres, le prestataire a été sollicité à cet effet, nous sommes en attente d’une date.

Pour les enquêtes, Mme HENN-RIGAL précise que 614 locataires ont été facturés.

Monsieur RENIER demande des précisions sur la pénalité.

Mme HENNI-RIGAL explique que cette enquête obligatoire est réalisée tous les deux ans, le défaut de réponse entraine une pénalité de 7,62 € / mois pour un locataire bénéficiant de l’APL, en plus de la facturation du loyer. Pour les personnes ne bénéficiant pas de l’APL, le montant de la pénalité s’élève à 25 € le premier mois, puis la facturation du surloyer forfaitaire les mois suivants.

Monsieur RENIER : c’est la loi ?

Mme HENNI-RIGAL : oui.

Monsieur RENIER : depuis quand ?

Mme HENNI-RIGAL : cela a été instauré il y a plusieurs années, cette démarche vise à justifier de la légitimité de l’occupation d’un logement social.

Mme SEGARRA : 614 locataires payent donc une pénalité de 7,62 € ?

Mme HENNI-RIGAL : oui, ils sont moins nombreux pour le surloyer, soit entre 200 et 300 €, remboursables dès la réception des éléments justificatifs.

Monsieur RENIER : tous les locataires sont concernés ?

Mme HENNI-RIGAL : oui, OPS pour les bénéficiaires de la CAF et SLS pour les autres.

Monsieur RENIER : à qui sont reversés les montants des pénalités ?

Mme PRADEL : je ne saurai dire mais cela ne bénéficie pas à TGH.

Mme HENNI-RIGAL précise que ces enquêtes ont été externalisées, ainsi que pour les relances téléphoniques voire les constats d’huissier en l’absence de réponse. Chaque locataire est tenu de produire son avis d’imposition.

Monsieur RENIER : cela fait double emploi avec la CAF.

Mme SEGARRA demande quand aura lieu la nouvelle enquête.

Mme HENNI-RIGAL répond que cela ne saurait tarder.

Mme PRADEL aborde ensuite le problème du portail du garage de la résidence Michel Six.                    M. DECOENE indique que le problème est réglé, il s’agissait d’un dysfonctionnement d’émetteur-récepteur.

Mme SEGARRA signale le décès d’un locataire de cette résidence.

Mme HENNI RIGAL demande des précisons.

Mme GAILLAC signale que le portail de la résidence les Acacias à SAINT NICOLAS DE LA GRAVE est à nouveau cassé.

Monsieur DECOENE est informé, cela résulte d’un acte de vandalisme.

Monsieur GOURY ajoute que le portail a été remis en fonction depuis peu.

Mme PRADEL précise aussi que la gendarmerie s’était déplacée.

A 17 heures 40, M. RENIER s’excuse de devoir quitter la séance.

 

Concernant la résidence Pablo Picasso à CAUSSADE, M. GOURY informe des travaux de reprise de couverture et d’isolation, un rendez-vous doit être pris avec le locataire pour un diagnostic de la situation.

Monsieur DECOENE fait part d’un problème d’évacuation des eaux pluviales. Deux interventions avec hydrocureur ont été effectuées sur les deux dernières années. Le problème des eaux usées n’avait pas été soulevé.

Selon les informations de Mme SEGARRA, il s’agirait d’un problème de coudes.

Monsieur DECOENE va demander le rapport au prestataire qui est intervenu. Il précise que les rigoles ont été nettoyées, il va vérifier la partie évacuation.

Concernant la limitation des vitesses, Mme HENNI RIGAL informe qu’un courrier sera adressé à l’ensemble des locataires.

Concernant les travaux de réhabilitation thermique, M. GOURY précise que cette résidence est classée en E. Aujourd’hui, les logements classés en F ou G ont été traités, on ne dispose pas encore d’une programmation précise pour les autres.

Mme SEGARRA signale que l’ascenseur du Bât. D de la cité les Chaumes est encore en panne, il s’agit d’un problème récurrent.

Monsieur DECOENE : la porte doit être remplacée, ces travaux ont pris du retard car le prestataire était en attente de la livraison du matériel, l’intervention devrait avoir lieu cette semaine. Il précise que c’est la 3^ème porte qui est remplacée cette année sur ce bâtiment !

Mme SORBE signale enfin qu’à la résidence le Bret, une des maisons toujours en location a fait l’objet de travaux, on a remplacé le chauffage fuel par du chauffage gaz, or il semblerait que la cuve n’a pas été neutralisée occasionnant des remontées d’odeurs.

Monsieur DECOENE se rendra sur place pour constater.

La séance est levée à 17 heures 50.

Le Conseil d’Administration prend acte de ce bilan de concertation locative.

 

COMPTE RENDU 8 SEPTEMBRE 2022

En présence de :

• Mme Linda PRADEL, Directrice Générale de TGH

Les administrateurs représentants les locataires :

• Mme Jocelyne SEGARRA (Présidente CNL 82)
• Amar HOUACIN (CNL 82)
• Mme Léontine GAILLAC (CNL 82)
• Mme Josiane SORBE (AFOC)
• Mme Anne-Marie ALIS (AFOC)
• Daniel CRUSBERG (AFOC)

 Assistent également :

• Xavier RENIER, Administrateur de TGH
• Matthieu GOURY, Directeur de la Stratégie Patrimoniale
• Mme Karen RIEUCAU, Directrice Juridique et Sociale
• Mme Sandrine CONSTANS, Directrice de la Relation Client

ORDRE DU JOUR

*  Approbation du compte-rendu de la séance du 17 février 2022

*  Ordre du jour

• Renégociation du Plan de Concertation Locative,
• Point sur les élections des représentants des locataires,
• Revalorisation des loyers pour 2023,
• Augmentation des acomptes de charges,
• Point sur les chantiers Chamier et Chambord : relogement, avancée des opérations, livraison prévisionnelle des bâtiments de Chamier notamment,
• Point sur les travaux de réhabilitation en cours de travaux et d’études,
• Questions diverses.

 

La séance est ouverte à 9h.

 

Approbation du compte-rendu de la séance du 17 février 2022

Le compte-rendu est approuvé.

 

Renégociation du Plan de Concertation Locative   Mme PRADEL indique que la fin de cette année correspond à l’arrêt de l’actuel plan de concertation locative ainsi qu’à l’élection des représentants de locataires. Concernant le nouveau plan, un travail a été mené en amont qui sera actualisé après les élections. Mme PRADEL procède à la lecture du projet du nouveau plan de concertation locative établi pour 2022-2025.

Mme SORBE : Quid du cahier des charges de gestion sociale ?

Mme PRADEL : il s’agit là de thèmes de consultation relevant de la gestion locative.

Mme CONSTANS précise que c’est intégré dans la CUS, au même titre que la politique d’attribution.

Mme SORBE : concernant les prestations ?

Mme PRADEL : effectivement, il y a eu dernièrement un débat sur le contrat multiservices.

Monsieur  RENIER : les questions sur place seront toujours possibles ?

Mme PRADEL : oui, bien entendu.

Mme SORBE souligne qu’à l’arrivée de l’AFOC, lors de la première concertation il avait été décidé une répartition des sièges à 50-50 avec la CNL. Les représentants de locataires étaient d’accord.

Mme PRADEL confirme cela.

Mme SORBE estime qu’il serait bon de maintenir cette position qu’elle juge équitable.

Monsieur CRUSBERG relève une augmentation de 20 centimes par logement.

Mme PRADEL lui indique que la loi prévoit 2 €, le précédent plan comportait une erreur de rédaction.

Mme SORBE signale que lors de la direction de M. TOULET, on avait baissé de 10 centimes.

Mme PRADEL répète qu’il s’agissait une erreur de rédaction, car la délibération mentionne bien un montant de 2,20 €.

Monsieur CRUSBERG : ce plan reprend pour l’essentiel les articles du précédent.

Mme PRADEL : oui, il n’y a pas de grands changements. Elle rappelle qu’il s’agit d’une première lecture avant les élections et la présentation au Conseil d’Administration.

Monsieur CRUSBERG : il est mentionné une signature jusqu’au 31 décembre 2025, mais les élections sont en 2026.

Mme RIEUCAU est surprise car la durée était la même, peut-être s’agit-il d’une erreur, elle va vérifier et éventuellement corriger.

Mme PRADEL rappelle que les élections auront lieu le 9 décembre, et la présentation au CA aux alentours du 20 décembre.

Mme SORBE : comme les années précédentes.

Monsieur CRUSBERG : précédemment la présentation au CA avait eu lieu en janvier 2019 et la signature en février.

Mme RIEUCAU  précise qu’elle va procéder aux corrections qui s’imposent.

Point sur les élections des représentants des locataires  

Mme RIEUCAU rappelle qu’il y a quelques jours, elle a adressé un mail aux représentants des locataires les informant que suite à une réunion avec le prestataire, nous avons été informés d’une pénurie des cartes T. En effet, ce dispositif nécessite un certain grammage vis-à-vis des services de la Poste, or compte tenu des problèmes d’approvisionnement la situation devient compliquée, ce qui explique cette proposition d’avenant au protocole précisant une modification des articles 8-1 et 9, les autres articles sont inchangés.

Mme RIEUCAU procède à la lecture de cse articles. Si cela convient aux membres, elle leur propose une signature immédiate du protocole, ainsi elle pourra procéder à la création de l’avenant.

Mme SEGARRA indique qu’elle ne peut signer car elle n’était pas en poste  à la CNL.

Revalorisation des loyers pour 2023  

A ce sujet, M. CRUSBERG souligne le contexte actuel difficile pour les personnes aux revenus modestes et principalement pour les locataires de logements sociaux, du fait des augmentations diverses qui vont peser sur le budget des ménages d’où sa demande de gel des loyers. Il précise qu’une pétition en ce sens est en cours, elle sera ensuite adressée au gouvernement. M. CRUSBERG précise savoir les difficultés des bailleurs mais en tant que représentant des locataires, il est là pour défendre les intérêts des locataires. 3,5%, ce n’est pas énorme mais cela peut générer des impayés et des difficultés pour les bailleurs.

Mme SEGARRA indique que la CNL demande également un gel des loyers via une pétition, car la situation va effectivement se compliquer avec les augmentations de charges, d’autant qu’on ne sait pas encore si le bouclier tarifaire sera prolongé jusqu’au 31 décembre.

Monsieur RENIER : c’est en discussion.

Mme SEGARRA : on ne comprend pas que certains groupes parlementaires en faveur du peuple aient voté 3,5% !

Mme PRADEL : la situation impacte également TGH dont  le « matelas » s’amincit.

Mme SEGARRA : on détruit les principes du logement social, la hausse des APL ne compense pas la hausse des loyers, on nous prend pour des imbéciles !

Mme PRADEL : nous sommes toujours soumis à la RLS. On comprend les locataires mais nous subissons également l’inflation avec l’augmentation des prix des contrats d’entretien, l’augmentation du livret A.  On est dans une impasse, et l’on fait tampon entre l’Etat et les locataires. On ne peut donc faire autrement que de demander une hausse de 3,5%, le CA va délibérer. On essaiera de trouver des solutions pour atténuer l’impact de l’inflation.

Mme SORBE : ne peut-on pas demander 2,5% par exemple pour faire un geste ? Nous avions bien accepté à une époque la baisse de nos subventions …

Mme PRADEL : cela ne relève pas de la même masse !

Monsieur CRUSBERG : Ne peut-on trouver un compromis ? Il y a tout de même beaucoup de problèmes sur la qualité de certains logements, appliquer une augmentation de loyer sur certains logements dégradés risque de générer de la colère.

Mme PRADEL : on peut comprendre mais nous avons réhabilité 1400 logements sur 3 années, on a dépassé la moyenne nationale, les chiffres sont là ! Certains travaux ne pourront pas être retardés (les logements classés F).

Monsieur CRUSBERG : d’autant que les charges vont également augmenter.

Mme SEGARRA évoque la loi climat et résilience, les loyers des logements classés F ou G ne devraient pas augmenter.

Monsieur GOURY : les modes de calcul des DPE ont changé, certains qui n’étaient pas classés F pourraient le devenir étant donné que le chauffage au gaz est davantage dévalorisé qu’auparavant. Nous attendrons les retours de la campagne DPE en cours pour mesurer les impacts sur le parc.

Mme PRADEL : oui, avant on nous encourageait à produire des logements équipés au gaz, aujourd’hui on est pénalisé.

Mme SEGARRA : du fait des nouveaux modes de calcul, beaucoup de logements vont basculer d’étiquette.

Mme PRADEL : les travaux sont programmés mais cela ne va pas fondamentalement changer l’usage du logement pour un locataire.

Monsieur GOURY : les moteurs de calcul sont aujourd’hui stabilisés. La majorité du parc est concernée, cela représente beaucoup de diagnostics à effectuer, un an n’y suffira pas, on verra au fur et à mesure des étiquettes.

Mme PRADEL : les travaux de réhabilitation peuvent faire l’objet d’une 3^ème ligne sur la quittance pour faire participer le locataire aux économies d’énergie, la loi nous l’autorise. Le locataire bénéfice de travaux sans impact sur son loyer tout en améliorant ses charges. On demandera 3,5%, le CA statuera.

Augmentation des acomptes de charges

Mme PRADEL : un courrier a été adressé aux locataires pour anticipation dans ce contexte particulier. Nous bénéficiions de prix du gaz avantageux en lien avec notre contrat qui prend fin, or les prix à venir n’auront plus rien à voir avec ceux dont on bénéficiait. Le travail mené par la DRC vise à augmenter  les acomptes de chauffage gaz pour anticiper un impact moins douloureux l’année prochaine.

Mme CONSTANS : les autres acomptes seront également mis à plat et réajustés par rapport à la régularisation, les acomptes d’eau sont ceux sur lesquels on a le plus de retour, on va pratiquer des acomptes sur la consommation au réel.

Mme SEGARRA : quid du calcul de la régularisation des charges prévisionnelles pour 2023 si le bouclier tarifaire est maintenu ?

Mme PRADEL : on remboursera.

Mme SEGARRA : si le bouclier est maintenu, le calcul s’annonce compliqué pour certains locataires en difficulté.

Mme PRADEL : on espère pouvoir en bénéficier mais on a préféré anticiper.

Monsieur CRUSBERG : le taux d’augmentation de 30% n’est-il pas trop élevé ?

Mme PRADEL : on ne sait pas, c’est certainement un  minimum. Malgré des démarches inter-bailleurs, nous n’avons aucune visibilité et personne ne s’engage sur rien. Si cela concerne uniquement l’eau, c’est moindre mal.

Monsieur RENIER : pour les logements équipés au gaz, certains sont collectifs, il n’y a pas la possibilité de changer les choses quand on ne peut régler son chauffage.

Monsieur GOURY : aujourd’hui, on s’est rapproché d’entreprises pour la mise en place d’individualisation comme pour les compteurs d’eau avec OCEA par exemple. Cela passera par un système de calcul des calories consommées par les locataires avec la possibilité de gérer leur consommation par le biais de thermostats individuels.

Mme CONSTANS : l’an passé on a baissé d’1°C les chaufferies collectives.

Mme PRADEL : ce système permettra au locataire de baisser ou de couper son chauffage.

Monsieur HOUACIN : ce système est déjà en place à la cité les Chênes, les locataires en sont contents.

Mme SEGARRA : n’y a -t-il pas de possibilité de raccordement au chauffage urbain ?

Monsieur GOURY : le prestataire est ENGIE, le chauffage urbain a un fonctionnement local, des travaux sont en cours pour alimenter les cités Chambord et la Fobio, ce sont des travaux sur réseaux primaires et secondaires.

Mme SEGARRA : La cité Lalande ne peut pas être également raccordée ?

Monsieur GOURY : non, la distance ne le permet pas, il y a des difficultés quant à la capacité de l’usine d’incinération qui reste limitée et d’autres équipements sont aussi raccordés comme la clinique des Chaumes. Ce qu’on a fait aujourd’hui, on n’aurait pu le faire demain, ENGIE nous a indiqué que de futurs raccordements ne seraient sans doute pas possible étant donné cette limite capacitaire.

Mme SEGARRA : à NEGREPELISSE, il y a une chaufferie bois ?

Mme PRADEL : oui mais cela n’est pas forcément rentable car les tarifs sont moins intéressants. Toutes les possibilités de raccordement à des réseaux seront exploitées.

Monsieur CRUSBERG : le chauffage gaz n’est-il pas plus intéressant que le chauffage urbain ?

Monsieur GOURY : nous bénéficions actuellement de tarifs très intéressants par le biais de notre contrat accord-cadre donc effectivement le coût du chauffage urbain est plus élevé, ceci dit son coût restera inférieur aux coûts du gaz pratiqués aujourd’hui.

Monsieur CRUSBERG : quel est le coût du mégawatt en chauffage urbain ?

Monsieur GOURY : je vous le communiquerai. De plus, le coût de l’entretien du chauffage gaz est élevé contrairement à celui du chauffage urbain dont l’exploitation est moindre.

Monsieur RENIER signale que pour les locataires équipés au chauffage électrique, il y a aussi une anticipation avec la proposition d’augmentation des mensualités pour les personnes concernées.

 

Point sur les chantiers Chamier et Chambord  

Mme SEGARRA fait part d’échos de certains locataires déçus par la visite du logement témoin,  par exemple les radiateurs placés au milieu du mur ce qui pose problème pour l’agencement des meubles.

Mme CONSTANS indique que tous les logements ne sont pas conçus à l’identique.

Mme SEGARRA relève aussi un problème concernant le montant des loyers.

Mme PRADEL : oui, mais les charges sont nettement inférieures. La cité datait des années 60, aujourd’hui les financements sont adaptés.

Mme SORBE : l’augmentation n’est tout de même pas excessive.

Mme CONSTANS précise que cette opération de 88 logements comporte effectivement des logements PLAI. Chaque famille a été consultée individuellement par rapport à leur capacité financière. Il faut savoir qu’actuellement beaucoup de familles occupent des logements trop grands, la commission aura donc aussi pour mission de proposer des logements adaptés à la composition de la famille Les propositions ont déjà été faites pour les premiers logements qui devraient être livrés en novembre prochain. Les prochaines livraisons devraient ensuite avoir lieu en janvier-février 2023. Nous n’avons pour l’instant pas reçu de refus à proprement dit, ce sont plutôt des demandes sur un autre bâtiment par exemple.

Monsieur CRUSBERG demande combien il y aura de logements supplémentaires.

Mme CONSTANS : 8. 3 familles n’ont pas souhaité être relogées sur site pour diverses raisons. Globalement, ces relogements se passent plutôt bien.

Mme SEGARRA rappelle que ces locataires sont sur place depuis plusieurs années et sont très attachés à leur quartier.

M.CRUSBERG demande s’il est possible d’organiser la visite d’un logement témoin.

Monsieur GOURY : oui, on va l’organiser.

Concernant le projet Chambord, Mme PRADEL rappelle qu’une première réunion publique en présence des locataires uniquement a été organisée en avril dernier. Cette réunion a été l’occasion d’une présentation du projet qui a reçu un accueil positif et a généré beaucoup de participation.

Monsieur CRUSBERG demande quel est l’écart du nombre de logements avec le nouveau projet.

Mme PRADEL : il est prévu la démolition de 60 logements et la reconstruction de 35 logements car nous sommes en zone QPV (Quartier Prioritaire de la Ville) où la construction de logements sociaux n’est pas autorisée. Seuls 35 logements en PLS verront le jour, le financement PLS étant le niveau le plus élevé du logement social. Nous devrons donc trouver des logements ailleurs du fait de la démolition en amont.

Mme CONSTANS : nous avons tenu des permanences, les gens se sont déplacés. 9 familles ont déjà été relogées, dont 5 sur le quartier. L’ensemble des résidents devraient être relogés au cours de l’année.

Mme SEGARRA : il faudra tenir compte des souhaits des personnes âgées souhaitant une chambre supplémentaire pour loger leurs petits-enfants par exemple, en considération bien évidemment de leur capacité financière. Les nouveaux logements semblent être plus petits.

Mme CONSTANS : il a été démontré que ce n’est pas le cas.

Mme PRADEL : il y affectivement moins de couloirs et un agencement différent suivant les normes.

Monsieur CRUSBERG : ne devrait-il pas y avoir un accord collectif pour les relogements et les loyers ?

Mme PRADEL : cela est déjà inclus dans la convention ANRU et la charte de relogement.

Monsieur CRUSBERG : mais avec les représentants des locataires ?

Mme CONSTANS : c’est le cas dans la charte de relogement.

Monsieur CRUSBERG : un accord permettrait d’intégrer les associations de locataires, la charte ne permet pas de visibilité.

Mme SORBE demande quelles seront les prochaines démolitions.

Monsieur GOURY répond : l’Hôtel Social des 3 Pigeons, avenue du 11^ème R.I. à MONTAUBAN qui est inoccupé

Monsieur CRUSBERG demande ensuite ce qu’il en est de l’opération rue Kléber à MONTAUBAN.

Mme PRADEL répond que TGH est en contentieux avec une entreprise.

Monsieur CRUSBERG demande alors quel est l’objet du contentieux.

Mme PRADEL répond qu’il s’agit de malfaçons liées à l’entreprise de gros œuvre, nous sommes en attente de la nomination d’un expert, nous avons fait un référé et sommes en attente de réponses quant à la solidité de l’ouvrage et la détermination des responsabilités.

Mme SEGARRA : cette opération comporte combien de logements ?

Mme PRADEL : 29 logements.

Mme CONSTANS ajoute qu’elle comprend plusieurs typologies.

Mme SEGARRA : un référé, c’est rapide normalement.

Mme PRADEL : oui, c’est censé l’être…

Monsieur CRUSBERG : quelle est l’instance concernée ?

Mme PRADEL : c’est le Tribunal Administratif car c’est un marché public.

 

Point sur les travaux de réhabilitation en cours de travaux et d’études    

Concernant les demandes individuelles, Mme PRADEL suggère l’organisation d’un point à part, distinct de la réunion de ce jour au vu des contraintes horaires.

Monsieur CRUSBERG : les points à aborder ne sont pas forcément individuels.

Mme PRADEL : on reprogrammera une session.

Mme GAILLAC demande si des travaux sont prévus à la résidence Canebals à CASTELSARRASIN.

Mme PRADEL : oui, mais c’est pour l’instant en attente du fait de décisions politiques à prendre.

Mme GAILLAC révèle que les notes de chauffage de cette résidence sont particulièrement élevées par manque d’isolation, voire de trous dans les murs.

Mme PRADEL : on calera une autre date pour les différents sujets à aborder en questions diverses.

A l’appui de projections, M. GOURY balaye ensuite les différents projets en cours de travaux. Il évoque les travaux de réhabilitation de la résidence Macalet à CASTELSARRASIN, 50 logements sont concernés avec la création d’ascenseurs. Le démarrage des travaux est prévu fin septembre-début octobre.

Monsieur CRUSBERG demande la date de construction du bâtiment.

Monsieur GOURY : dans les années 60-70.

Monsieur CRUSBERG constate que le bâtiment est bien entretenu.

Monsieur GOURY explique que des travaux d’isolation extérieure ont déjà été réalisés par le passé, aujourd’hui il s’agit de travaux d’amélioration de l’accessibilité.

Concernant la réhabilitation de la cité Beausoleil à MONTAUBAN, une réunion en présence des locataires a été organisée, peu de personnes étaient malheureusement présentes. Les travaux qui devraient démarrer courant septembre portent sur de la réhabilitation thermique, l’isolation extérieure et la réfection de menuiseries extérieures.

Monsieur GOURY évoque ensuite une maison située rue de l’Egalité à MONTAUBAN (secteur Hôpital), qui comporte 6 logements anciennement gérés par SOLIHA et qui feront l’objet de travaux de réhabilitation des menuiseries extérieures et de mises aux normes à l’intérieur des logements.

Concernant la résidence Michel Six à MONTAUBAN, une première consultation travaux a été lancée mais nous n’avions reçu aucune offre, nous avons donc relancé cette consultation, on espère qu’il y aura des candidats pour le lot principal : MENUISERIES EXTERIEURES. Dans le même secteur, des travaux de réhabilitations thermiques sont également prévus rue Mondésir et rue Villenouvelle.

A LAGUEPIE, TGH a racheté un bâtiment à PROMOLOGIS ainsi que 7 logements individuels pour lesquels un appel d’offres a été lancé, celui-ci a été fructueux pour les logements individuels. Concernant le collectif, une consultation doit être relancée, les travaux prévus sont : isolation extérieure, menuiseries extérieures, ascenseur et créations de coursives.

A VALENCE D’AGEN, la résidence Pontus fera l’objet d’interventions en façades : isolation sur pignons et peinture.

Concernant les projets à l’étude, la cité la Garenne à VALENCE D’AGEN fera l’objet de créations d’ascenseurs et d’isolation extérieure sur le bâtiment C. L’isolation des 2 premiers bâtiments a été réalisée il y a 10 ans environ.

Mme SORBE fait part d’un problème de branches d’arbres qui entrent dans les fenêtres.

A 11 heures, M. HOUACIN s’excuse de devoir quitter la séance.

Monsieur GOURY évoque ensuite les cités Guinaud à BEAUMONT DE LOMAGNE et la Coujoune à NEGREPELISSE où des travaux d’isolation extérieure et la création d’ascenseurs sont prévus.

Il précise que les différents travaux de réhabilitation thermique lancés fin 2021, début 2022, sont en cours voire quasiment terminés pour certaines résidences.

Mme SEGARRA demande s’il n’est rien prévu à CAUSSADE.

Monsieur GOURY : si, à la résidence Touron, les travaux de toiture sont en cours, l’appel d’offres devrait être relancé pour les travaux intérieurs. Des travaux sont également prévus à la résidence Abbé de Rosset à GRISOLLES.

 

QUESTIONS DIVERSES  

Concernant les questions diverses :

• le sujet du gel des loyers a été abordé,
• les radiateurs : c’est en lien avec les travaux prévus qui ont également été évoqués,
• le confort été : M. GOURY signale envisager de donner une place de plus en plus importante aux systèmes de pompes à chaleur avec climatisation.

Mme SEGARRA évoque le sujet de la végétalisation des bâtiments.

Monsieur GOURY : cela est compliqué sur l’existant. Pour le neuf, on essaie de planter plus d’arbres pour générer de l’ombre. En façades, le concept est coûteux et génère un entretien compliqué.

Monsieur CRUSBERG : le parc de TGH comprend combien de logements équipés de pompes à chaleur ?

Monsieur GOURY : entre 250 et 300 logements. Ces installations posent problème en secteur ABF, pour l’installation des groupes extérieurs.

Mme GAILLAC demande à quelle date sont prévus les travaux de la cité les Chenevriers.

Mme PRADEL n’est pour l’instant pas en mesure de communiquer de date, du fait d’un blocage financier.

Mme ALIS demande ensuite si un locataire peut lui-même procéder au remplacement de radiateurs.

Mme PRADEL : non, car ces prestations sont prévues dans les travaux de réhabilitation et doivent être réalisés conformément aux règles de l’art.

Mme ALIS prévient que beaucoup de locataires équipés de « grille-pains » sont susceptibles de le faire eux-mêmes, voire d’user de chauffages d’à point.

Mme SEGARRA : avec tous les risques d’incendie encours !

Mme PRADEL : le règlement intérieur l’interdit.

Monsieur CRUSBERG : pourquoi un locataire est-il interdit de remplacer ses radiateurs ?

Mme PRADEL : parce que cela touche à l’équipement du logement et que cela nécessite un savoir-faire.

Monsieur CRUSBERG aborde ensuite le problème des containers à GRISOLLES, il y a moins de containers ce qui entraine des dépôts sauvages.

Mme PRADEL précise qu’il s’agit là d’un problème général, elle indique que 2 salariés œuvrent à plein temps pour débarrasser les encombrants.

Monsieur CRUSBERG : ce ne sont pas des locataires qui sont à l’origine de ces dépôts mais des gens de l’extérieur.

Mme PRADEL évoque l’éventualité de fermer le local, il faudra vérifier que cela soit techniquement possible et que ça ne pose pas de contraintes horaires vis-à-vis des collectes.

Mme SEGARRA signale  que le bâtiment B de la cité les Chaumes à MONTAUBAN manque de containers.

Mme PRADEL indique que le PAV était effectivement en panne, la réparation est en cours.

Monsieur CRUSBERG demande à ce que les équipes de TGH viennent faire un constat sur site à GRISOLLES, car un courrier a été adressé à la Mairie qui renvoie vers TGH.

Mme PRADEL déplore qu’il s’agit là d’un problème récurrent un peu partout, une visite sur site peut être planifiée.

Sur le sujet des incivilités, trafics et intimidations, Mme PRADEL signale aux membres qu’elle a signé une autorisation permettant à la Police Nationale, à la Police Municipale ainsi qu’à la Gendarmerie, de pénétrer dans les parties communes et halls, propriétés de TGH. Elle incite fortement les locataires victimes à déposer plaintes et mains courantes désignant les auteurs des faits.

Du fait de la contrainte horaire, les sujets de questions diverses ne pouvant être abordés ce jour feront l’objet d’une réunion de prolongation à celle-ci, planifiée le 19 septembre prochain à 16h.

La séance est levée à 11 heures 45.

 

COMPTE RENDU 17 FEVRIER 2022

                                    COMPTE RENDU DE LA REUNION

En présence de :

• Mme Linda PRADEL, Directrice Générale de TGH

 

Les administrateurs représentants les locataires :

• Mme Jocelyne SEGARRA (Présidente CNL 82)
• Amar HOUACIN (CNL 82)
• Mme Josiane SORBE (AFOC)
• Daniel CRUSBERG (AFOC)

 

Assistent également :

• Matthieu GOURY, Directeur de la Stratégie Patrimoniale
• Mme Karen RIEUCAU, Directrice Juridique et Sociale
• Mme Sandrine CONSTANS, Directrice de la Relation Client

 

Absentes excusées :

• Mme Léontine GAILLAC (CNL 82)
• Mme Anne-Marie ALIS (AFOC)

ORDRE DU JOUR

• Approbation du compte-rendu de la séance du 13 décembre 2021
•           Ordre du jour :
• Programmation prévisionnelle d’investissement,
• Présentation éléments de bilan 2021 QUALIBAIL,
• Communication des résultats des enquêtes de satisfaction HSS (Habitat Senior Service),
• Résultat de la consultation des locataires (entretien chaudières individuelles et grille de vétusté),
• Point sur le projet CHAMBORD,
• Questions diverses.

La séance est ouverte à 10h.

Approbation du compte-rendu de la séance du 13 décembre 2021

Le compte-rendu est approuvé.

BILAN QUALIBAIL  

La séance débute avec la présentation par Mme CONSTANS des éléments de bilan 2021 de QUALIBAIL, elle précise que ce sujet va de pair avec le suivant : HSS, dont elle rappelle que TGH est détenteur du label depuis fin 2018.

Mme CONSTANS informe que l’audit de certification du label QUALIBAIL est prévu début avril.

A l’appui d’une projection des référentiels du label, Mme CONSTANS explique aux membres qu’il s’agit d’une démarche qualité axée essentiellement sur le pôle de la gestion locative, afin de prendre en compte le quotidien du locataire de son entrée dans le logement à son départ, soit tout ce qui concerne la vie du bail. Ce référentiel se décompose en 6 engagements de services, 4 dispositions d’organisation et 8 dispositions de suivi de pilotage.

Les engagements de services sont :

• Demande et attribution du logement,
• Entrée dans le logement,
• Séjour dans le logement,
• Demandes d’interventions techniques,
• Prestataires / régie,
• Parcours résidentiel
• Monsieur CRUSBERG demande en quoi ces engagements sont supérieurs à aujourd’hui.

Mme CONSTANS explique que QUALIBAIL impose un contrôle approfondi de toutes les actions menées pour prouver que c’est fait.

Mme PRADEL ajoute que c’est une garantie dont tous les locataires bénéficient et cela nécessite des contrôles pour s’en assurer.

Mme SORBE : quels contrôles ?

Mme CONSTANS : il y a différents types de contrôles, cela peut être sur pièces via les logiciels métiers, par le biais de visites sur sites permettant d’évaluer l’entretien des parties communes, de vérifier l’affichage des plannings de nettoyage et de contrôler l’usage de produits éco labellisés. Cela peut également consister en des appels mystères à TGH, au centre d’appel ou à l’astreinte. Il est aussi prévu la mise en place de grilles de contrôle propreté et sécurité, qui seront contresignées par le locataire lors de son entrée dans les lieux, cela relève de l’engagement n° 2.

L’engagement n° 3 consiste en un appel de courtoisie auprès des nouveaux locataires, appel effectué entre 3 semaines et 3 mois suivant l’entrée dans le logement. Cette démarche permet de récolter les avis des nouveaux entrants.

L’engagement n° 4 porte sur les délais d’obligation de traitement et de clôture des demandes d’intervention technique.

L’engagement n° 5 est dédié aux travaux de maintenance et donc notamment à la régie et aux prestataires. Les prestataires, titulaires de contrats pour le compte de TGH, ont aussi signé une charte d’engagement QUALIBAIL.

L’engagement n° 6 concerne les demandes de mutations, l’adaptation des logements, les visites de pré-état des lieux qui sont des visites de conseils permettant un chiffrage avant l’état des lieux définitif.

Des contrôles sont réalisés en interne et des enquêtes de satisfaction sont également opérées par mail ou SMS.

Mme CONSTANS précise que la certification est délivrée par l’AFNOR.

Mme SORBE estime qu’il s’agit là d’un service lié à la qualité nécessitant un gros travail qui n’est pas fourni à l’actif. Cela peut être une belle « vitrine » mais le locataire est l’enjeu des services, or en pratique on s’aperçoit que la qualité se transforme. Elle donne pour exemple la résidence Edouard Forestié dans laquelle est locataire Mme ALIS, dont les radiateurs sont énergivores, c’est un problème qui a été signalé plusieurs fois et malgré diverses réhabilitations, il ne se passe rien. De plus ces radiateurs obsolètes peuvent engendrer des problèmes de sécurité.

Mme PRADEL réfute la notion de sécurité car TGH est soumis à des contrôles. Il s’agit là d’un autre sujet lié à la vétusté des bâtiments.

Mme CONSTANS précise qu’effectivement QUALIBAIL n’est pas axé sur les sujets techniques mais plus sur le suivi de la vie du bail, du bien-être des locataires et des réponses aux requêtes.

Mme SORBE : « on en revient à ce que je dis ! ». Elle signale que certains locataires en sont réduits à l’usage de poêles à pétrole.

Mme PRADEL insiste sur le fait qu’il s’agit de 2 thématiques différentes : d’un côté il y a la qualité du bâti et de l’autre la vie du locataire tout au long de son bail. Ce dernier point nous incite à revoir nos méthodes de travail, ce qui nécessite une grosse implication du personnel. Ce label n’a pas pour intérêt de se faire plaisir, l’intérêt réside dans la considération du locataire. L’amélioration du bâti est liée à des contraintes financières.

Monsieur  CRUSBERG estime que cette démarche répond à une philosophie sur l’habitat social que TGH défend. C’est effectivement un projet ambitieux qui implique des remises en question.

Mme PRADEL ajoute que le locataire n’est plus considéré comme un simple usager. Les problèmes techniques, parfois complexes, sont liés à un enjeu financier.

Mme SEGARRA déplore l’usage de tablettes lors de la réalisation des états de lieux, en effet elle souligne que certains locataires ne savent ni  lire, ni écrire et signent sans savoir.

Mme PRADEL répond que la personne qui réalise l’état des lieux communique avec le locataire.

Mme CONSTANS indique que c’est un aspect qui peut être relevé lors de l’appel de courtoisie. Sur de nombreux sujets, les agents de TGH menaient déjà de nombreuses actions qui n’étaient pas forcément tracées. Les enquêtes vont nous servir, un bilan QUALIBAIL sera réalisé tous les ans, un premier audit est programmé du 6 au 8 avril. La certification est valable 3 ans mais un audit est réalisé tous les ans, et suivant les constats une suspension  d’un an n’est pas exclue, ce ne sont donc pas 3 ans de tranquillité ! Une réclamation écrite implique une insatisfaction du locataire, nous disposons de 8 jours pour lui apporter une première réponse, même si le problème n’est pas réglé.

Monsieur RENIER demande comment sont suivies ces réclamations.

Mme CONSTANS indique qu’un travail est en cours sur notre logiciel métier où désormais tout est tracé.

Mme SEGARRA : n’est-ce pas chronophage ?

Mme CONSTANS : non, cela relève d’une organisation à mettre en place, les équipes vont adopter des automatismes qui ne vont pas forcément générer du travail en plus. Des bilans seront réalisés sur les réclamations écrites ainsi qu’une évaluation plus régulière des prestataires. De tout ça, pourront découler des besoins en formation.

Monsieur RENIER demande si des dispositions ont été prises au niveau des ressources humaines et en terme de management.

Mme CONSTANS répond par l’affirmative.

Monsieur RENIER regrette que ce ne soit pas indiqué.

Mme CONSTANS affirme que nous serons plus précis en cours d’année.

Monsieur RENIER : quid des dispositions environnementales ?

Mme CONSTANS souligne l’usage de produits éco labellisés pour l’entretien des parties communes, disposition soumise à contrôle.

Monsieur RENIER : qu’en est-il des dispositions RSE ?

Mme PRADEL répond que cela n’est pas forcément en lien avec QUALIBAIL.

Monsieur RENIER estime qu’on devrait pourvoir le retrouver en tant qu’Office, il déplore que cela ne soit pas non plus le cas en Conseil d’Administration.

Mme PRADEL signale que c’est en cours de développement avec HASSO.

Mme CONSTANS précise qu’une présentation annuelle du bilan sera soumise aux membres de la CCL. Elle indique qu’un premier audit blanc a été réalisé en janvier, tout n’est pas encore abouti mais un plan d’action est en place.

Monsieur RENIER interroge sur les délais de l’audit blanc.

Mme CONSTANS répond que les délais sont courts. On est conforme sur certains engagements, certains points sont plus sensibles et d’autres sont non-conformes. Elle indique que certains points jugés sensibles peuvent être admis.

Mme SEGARRA demande un exemple.

Mme CONSTANS prend pour exemple un point de non-conformité avec la grille d’entrée dans le logement qui permet d’en évaluer la propreté ou la sécurité en listant divers éléments (état des sols …). On attribue un taux de conformité qui, s’il est jugé mauvais, nécessite la proposition d’une action correctrice. Cette grille, établie par le prestataire du contrat multiservices lors de la sortie d’un logement, est ensuite remise au nouveau locataire. Or, lors de l’audit, certaines grilles étaient manquantes. Concernant la satisfaction du client, un bilan a été réalisé en décembre, avant l’audit blanc. On finalise les enquêtes dans quelques jours, ce qui nécessite un travail avec les prestataires pour l’envoi des enquêtes par mail ou SMS. Le bilan des réclamations écrites, dont le suivi a été amélioré, permet d’évaluer si plusieurs requêtes identiques sont récurrentes.

Mme SEGARRA demande une précision quant à la notion de troubles de voisinage.

Mme CONSTANS explique que des catégories ont été réalisées, cela peut concerner une mésentente entre personnes, des problèmes d’insalubrité (…). Les différents troubles ne sont pas traités de la même façon. Les problèmes relationnels n’ont pas forcément de solutions.

Concernant l’évaluation des prestataires et la régie, M. GOURY indique qu’une enquête de satisfaction est envoyée après chaque intervention technique, tout le monde ne répond pas forcément, seuls les mécontents le font généralement. Une visite sur site est également programmée en interne.

Mme PRADEL ajoute que cela permet aussi d’éviter les dérives auprès de certains prestataires ne donnant pas satisfaction.

Monsieur RENIER demande si QUALIBAIL relève de la norme ISO.

Mme CONSTANS répond que pas du tout, QUALIBAIL relève d’une norme AFNOR, spécifique au logement social et à la gestion locative.

Monsieur RENIER indique que certains bailleurs sont labellisés ISO 9001.

Mme CONSTANS répond oui, on le pourrait également.

Monsieur CRUSBERG demande si QUALIBAIL est une démarche spécifique à TGH. Est-ce que TGH a procédé à des recrutements ? La mise en place d’un médiateur ou conciliateur n’est-elle pas envisagée en cas de situations conflictuelles ?

Mme PRADEL indique que dans HASSO, Tarn Habitat et Habitat Audois sont également engagés dans la démarche QUALIBAIL.

Mme CONSTANS ajoute que ces deux bailleurs ont le même logiciel métier que TGH d’où l’intérêt d’échanges.

Mme PRADEL souligne que cette démarche nécessite un investissement auprès des équipes en termes de temps, logiciels et moyens humains. Elle fait part de l’embauche à temps partiel d’une personne dédiée au nettoyage des logements avant chaque entrée.

Mme CONSTANS souligne les bons retours après chaque intervention, ce qui est le gage d’une bonne relation à venir.

RESULTATS DES ENQUETES DE SATISFACTION HSS  

Mme CONSTANS présente aux membres un échantillon des résultats de l’enquête de satisfaction pour 2021. Elle rappelle l’intervention d’une interlocutrice privilégiée recrutée en interne.

Mme SORBE demande de combien TGH dispose de logements HSS.

Mme CONSTANS répond 150 logements à ce jour, d’autres étant en cours de réalisation. Il est prévu lundi prochain la livraison de la résidence Carré Issanchou à MONTAUBAN qui comptabilise 15 logements HSS. L’objectif final est de disposer de 5,6 % de logements labellisés HSS. Un audit de renouvellement de ce label est programmé les 7 et 8 mars prochains.

Mme SEGARRA demande si ces logements sont de plain-pied.

Mme CONSTANS répond que ce sont des logements de plain-pied, ou situés au 1^er étage ou disposant d’un ascenseur.

Mme SEGARRA : et en cas de panne de l’ascenseur ?

Mme CONSTANS : le prestataire en charge de la maintenance des ascenseurs du parc est informé des logements HSS afin de prioriser les interventions.

Monsieur GOURY ajoute qu’il s’agit de l’entreprise SCHINDLER qui est très réactive. Les équipements de TGH sont plutôt en bon état.

Mme SEGARRA indique que d’avoir à monter des marches peut générer une complication dans la demande d’un logement, pour sa part elle a des difficultés à monter des étages.

Mme CONSTANS indique que certains bâtiments disposent en effet d’entresols avec quelques marches pour accéder au logement.

Monsieur GOURY ajoute que l’on priorise des T3-T4 car ce sont des opérations que l’on équilibre le mieux, on essaie d’adapter des petites typologies aux maisons, il y a un équilibre à trouver.

Monsieur RENIER revient sur le sujet de l’abandon du projet de la Maison d’Isis, que s’est-il passé ?

Mme PRADEL rappelle qu’il s’agissait d’un habitat participatif de personnes âgées. En proposant du locatif assez bas avec des PLAI on équilibrait les logements, or ce n’était pas le cas pour les parties communes que l’association Isis ne pouvait malheureusement pas financer. Il avait été envisagé de louer à l’association, pas aux personnes physiques, mais l’association n’avait pas de fonds. De nombreuses études ont été réalisées. L’habitat participatif est très plébiscité mais personne ne veut payer !

Monsieur RENIER estime que cela devrait être remonté.

Mme PRADEL déplore que TGH ait été mis en cause, Isis a pourtant sollicité d’autres bailleurs et promoteurs privés qui ne sont pas parvenus non plus à boucler le projet.

Mme SEGARRA indique que selon un reportage diffusé sur France 3, l’ancien directeur se serait trop avancé.

Mme PRADEL souligne qu’humainement, cela a été compliqué.

RESULTAT DE LA CONSULTATION DES LOCATAIRES  

Mme RIEUCAU indique que les locataires ont été interrogés sur la grille de vétusté et sur le contrat d’entretien des chaudières individuelles. Elle précise que le sondage sur le contrat multiservices est en cours et sera présenté lors de la prochaine CCL.

Concernant la grille de vétusté, sur 4400 logements, nous avons reçu 1117 réponses favorables, 38 réponses défavorables et 26 ne se prononçant pas, soit parce qu’aucune case n’a été cochée ou soit parce que les deux cases ont été cochées.

Concernant le contrat d’entretien des chaudières individuelles, sur 2505 logements concernés, nous avons reçu 729 réponses positives, 21 réponses négatives et 13 ne se prononçant pas.

Mme SEGARRA se dit étonnée par le nombre de réponses, d’habitude les personnes ne répondent pas.

Mme RIEUCAU répond qu’effectivement, nous avons reçu le double de réponses par rapport à la précédente enquête.

Monsieur RENEIR demande si les enquêtes ont été réalisées via internet.

Mme RIEUCAU répond non, cela a été fait sur papier.

Monsieur RENIER demande alors si TGH dispose de statistiques quant à l’utilisation du numérique par les locataires.

Mme CONSTANS répond non, elle indique que le taux de retour des enquêtes par voie numérique est d’environ 10%.

Monsieur RENIER demande si les quittances sont dématérialisées.

Mme CONSTANS répond non, on fait toujours usage du papier.

Monsieur RENIER suggère de prévoir peut-être un accompagnement au numérique.

Mme SEGARRA pense que cela peut être compliqué pour les personnes âgées.

Monsieur RENIER demande si TGH dispose d’un outil pour les réclamations.

Mme CONSTANS : oui.

A ce sujet, M. RENIER fait part de son expérience, il a récemment découvert l’application « Tell my city », un outil qu’il juge formidable et permet de signaler des dysfonctionnements dans sa ville comme par exemple un éclairage qui ne fonctionne pas.

Mme RIEUCAU reconnait que le traitement de données numériques serait plus rapide et moins coûteux.

PROGRAMMATION PREVISIONNELLE D’INVESTISSEMENT

Monsieur GOURY indique que certains travaux ont déjà démarré ou sont sur le point de l’être. Il rappelle aux membres les sites concernés et la nature des travaux par résidence. Il précise qu’en décembre des réunions publiques ont été organisées en présence des locataires. L’objectif commun de ces travaux est l’économie de charges énergétiques, les logements ayant un DPE le plus mauvais : soit F ou G, ont été ciblés. Il fait part de la polémique actuelle sur le nouveau mode de calcul des DPE, qui n’a pas encore été validé par l’Etat. Il précise qu’alors que le chauffage au gaz était valorisé jusque-là, ce n’est plus le cas aujourd’hui.

Mme SEGARRA demande ce qui est privilégié.

Monsieur GOURY répond que c’est l’installation de pompes à chaleur, même si ces installations sont plus chères et que le coût d’entretien est plus important. M. GOURY ajoute que la suppression du gaz ne concerne pas que le logement HLM mais aussi les logements individuels privés.

Monsieur CRUSBERG demande pourquoi ?

Monsieur GOURY répond que c’est consécutif aux dispositions environnementales car aujourd’hui on renforce la production nucléaire. Il est aussi peut-être question de lobbying de gros groupes.

Mme RIEUCAU ajoute que l’autonomie énergétique entre aussi en ligne de compte.

Mme SORBE demande pourquoi la résidence Michel Six n’est pas évoquée.

Monsieur GOURY explique qu’il est question du patrimoine historique, la résidence Michel Six est une acquisition. Il ajoute que l’on vient de recevoir le dossier de consultation des entreprises pour le lancement de la consultation travaux. Il en va de même pour le site de LAGUEPIE où il est prévu la création de terrasses extérieures et la mise en place d’ascenseurs.

Monsieur RENIER demande ce qu’il en est du réseau de chaleur de la ville de MONTAUBAN.

Monsieur GOURY répond que c’est en cours.

Monsieur RENIER : quid du coût ?

Monsieur GOURY répond que c’est assez limité pour les bâtiments fléchés comme par exemple l’Hôtel Social pour lequel cela représente environ 5000 € pour une vingtaine de logements. Ce qui est très intéressant, la baisse du coût de maintenance impacte favorablement les charges des locataires.

Monsieur RENIER demande si la revente de certificats est prévue.

Monsieur GOURY répond que c’est fait par l’installateur.

Il présente ensuite les travaux à la résidence la Garenne à VALENCE D’AGEN où l’installation d’un ascenseur notamment est prévue.

Mme SORBE remarque que ces bâtiments sont similaires à ceux de la résidence Lalande à MONTAUBAN.

Monsieur GOURY : c’est exact.

Monsieur CRUSBERG demande le nombre d’étages de ces bâtiments.

Monsieur GOURY : 3.

Mme SEGARRA demande quelle résidence à NEGREPELISSE se situe en bordure de la route.

Monsieur GOURY répond qu’il s’agit du chemin des Gardios, route d’Albias, où il est également prévu l’installation d’ascenseurs. Il explique que pour les travaux de réhabilitation, on intervient sur plusieurs composants : isolation, accessibilité (…). Le gros entretien ne concerne qu’un seul composant. Le changement de convecteurs pose problème car on bénéficie de peu d’aides, on privilégie donc les interventions sur l’enveloppe d’un bâtiment.

PROJET CHAMBORD  

Mme SEGARRA demande si le projet ne concerne qu’un bâtiment.

Monsieur GOURY répond : en démolition, oui.

Mme PRADEL ajoute qu’il s’agit du bâtiment P, elle précise que les locataires n’ont pas encore été informés. Une réunion est prévue mercredi prochain avec les services de la ville et de l’Etat. Une convention devrait être signée bientôt, cela a été reporté à cause du Covid.

Mme SORBE indique que des personnes sont réticentes à Jean Jaurès.

Mme PRADEL répond que ce sujet sera abordé en suivant.

Monsieur GOURY signale que l’on attend d’avoir des certitudes financières avant de prévenir les locataires, nous avons déjà reçu un courrier de l’ANRU et nous sommes en attente d’une délibération de la Région. Il réalise une projection du bâtiment concerné qui date des années 60. Ce bâtiment en R+ 4 sans ascenseur présente des problèmes d’isolation phonique. Si la démolition n’aboutissait pas, une réhabilitation serait très coûteuse.

Mme PRADEL souligne également qu’une partie de la toiture est amiantée et qu’une partie de ce bâtiment ainsi que le parking du bâtiment E sont construits sur le domaine public.

Monsieur CRUSBERG demande combien il y a de locataires.

Mme CONSTANS répond qu’il y a 60 logements dont 58 sont occupés.

Mme PRADEL indique que cette résidence comporte également des petits bâtiments, du côté de la boulangerie, dont certains logements ont été vendus.

Monsieur GOURY ajoute que le financement important de l’ANRU ne nous permettra toutefois pas d’intervenir sur un autre bâtiment. Il est cependant prévu l’aménagement des abords des bâtiments existants, parkings … L’objectif est la création de 2 unités, l’une comprenant environ 35 logements PLS (soit du haut logement social classique) permettant une diversification sociale, ce serait un bâtiment de 4 étages avec ascenseur. Une autre unité serait le siège social de TGH, disposant de son propre stationnement, prévu sur 3 étages avec environ 1000 m² de surface plancher.

Monsieur RENIER demande ce qui est prévu pour le siège actuel.

Mme PRADEL répond qu’il sera mis en vente.

Au niveau du planning de cette opération, M. GOURY indique une annonce aux locataires courant mars, il faudra prévoir 9 à 12 mois pour le relogement des locataires, ce qui porterait à fin du premier trimestre 2023. Viennent ensuite les travaux de désamiantage et de démolition pour une durée d’environ 9 mois. On peut considérer que le terrain sera libre à la fin du premier trimestre 2024. Pour une durée de travaux de 18 mois, une livraison serait envisageable à l’automne 2025.

Monsieur CRUSBERG demande quelle est la superficie du siège actuel.

Mme PRADEL répond : 700 m². Le relogement des locataires peut s’avérer problématique pour ceux qui voudront rester sur place mais aussi compte tenu des ressources.

QUESTIONS DIVERSES  

Mme CONSTANS aborde le sujet du relogement à la cité Jean Jaurès. Elle indique qu’une permanence sur site est tenue le jeudi afin de recenser les souhaits des locataires. La mise en service est prévue à l’automne prochain.

Monsieur GOURY annonce la livraison du logement témoin dans les prochaines semaines.

Mme PRADEL indique aux membres qu’une visite sur site sera organisée dès lors que les mesures sanitaires nous le permettront.

Mme PRADEL signale à Mme SEGARRA avoir reçu le courrier de la CNL au sujet de l’augmentation des tarifs du gaz. Nous sommes en attente d’une communication du président des OPH. TGH dispose de nombreuses installations de chauffage collectif, on va travailler sur les acomptes.

Monsieur HOUACIN fait part d’un problème d’eau chaude et de porte défoncée à la résidence les Portes du Quercy.

Mme CONSTANS répond que les services de TGH en ont été informés.

Monsieur CRUSBERG demande où en est le démarrage des travaux à LACOURT SAINT PIERRE.

Monsieur GOURY répond que l’appel d’offres initial a été annulé et relancé pour un des sites portant sur 8 logements, l’autre site faisant l’objet de fouilles archéologiques. Les résultats ont été reçus hier et ils sont catastrophiques, on enregistre une augmentation de plus de 50% sur le lot gros œuvre.

Mme RIEUCAU confirme que la meilleure offre enregistrée pour ce lot dépasse l’estimation de plus de 100 000 €.

Mme PRADEL ajoute que c’est là un problème pour toutes les opérations mais ce n’est pas inhérent à TGH. Au vu des prix enregistrés, on pourrait suspendre les appels d’offres pour les constructions neuves, ne serait-ce que pour passer un message. Le projet à LACOURT SAINT PIERRE est suspendu, nous ne disposons en effet plus de marge nous permettant de retravailler le projet.

Monsieur CRUSBERG : et concernant le 2^ème programme ?

Monsieur GOURY explique que compte tenu de l’estimation du coût des fouilles (500 000 € à 800 000 €), c’est une opération aujourd’hui sur laquelle on ne dégage pas de marge bénéficiaire. La demande de permis de construire a tout de même été déposée afin de figer les droits de la règlementation thermique en vigueur.

Mme PRADEL confirme que le coût des fouilles condamne l’opération.

Mme SEGARRA demande ensuite s’il est possible d’obtenir un badge d’accès aux résidences pour procéder à des affichages.

Mme PRADEL n’y voit pas d’inconvénient.

La séance est levée à 12 heures 15.

 

COMPTE-RENDUS COMMISSIONS DE CONCERTATION LOCATIVE 2021

 

13 DECEMBRE 2021

COMPTE RENDU DE LA REUNION

En présence de :

Mme Linda PRADEL, Directrice Générale de TGH
Les administrateurs représentants les locataires :

Mme Jocelyne SEGARRA (Présidente CNL 82)
Mme Léontine GAILLAC (Présidente CNL 82)
Amar HOUACIN (CNL 82)
Mme Josiane SORBE (AFOC)
Mme Anne-Marie ALIS (AFOC)
Daniel CRUSBERG (AFOC)

Assistent également :

Christian PASSERA, Directeur Général Adjoint de TGH
Matthieu GOURY, Directeur de la Stratégie Patrimoniale
Mme Karen RIEUCAU, Directrice Juridique et Sociale
Mme Sandrine CONSTANS, Directrice de la Relation Client
Vincent DECOENE, responsable du pôle patrimoine
Absent excusé :

Xavier RENIER, Administrateur de TGH
Ordre du jour

Approbation du compte-rendu de la séance du 23 septembre 2021
Ordre du jour :
Accord collectif sur le contrat multiservices.
Questions diverses.
La séance est ouverte à 9h.

Approbation du compte-rendu de la séance du 23 septembre 2021

Le compte-rendu est approuvé.

ACCORD COLLECTIF SUR LE CONTRAT MULTISERVICES

Mme PRADEL inique aux membres que l’ordre du jour porte sur la relance du contrat multiservices pour l’année 2022, elle précise que le nouveau DCE a fait l’objet d’actualisations. A l’issue de la consultation, 4 entreprises ont déposé une offre électronique : ISERBA, CGMI, IDEX et EDG. Les offres ont été analysées et à l’issue de la commission d’appel d’offres, c’est l’entreprise CGMI qui a été retenue.

Mme SEGARRA demande quand démarre le nouveau contrat.

Mme PRADEL répond : au 1er janvier 2022. L’objet de cette réunion est d’examiner l’accord collectif et les tarifs applicables. Mme PRADEL précise que le but de ce nouveau contrat était d’optimiser l’exploitation au sens de l’entretien du patrimoine pour les diverses prestations ciblées : robinetterie, plomberie, sanitaire … Le périmètre d’intervention n’a pas été modifié par rapport à l’ancien contrat.

M. DECOENE indique que le principal changement est que désormais tous les équipements manquants sont dus au contrat.

Mme PRADEL précise que le but était de clarifier le nouveau contrat afin de disposer d’éléments clairs ne posant pas de difficulté d’interprétation et qui ne soient pas sujet de discussions avec le locataire.

M. DECOENE est invité à détailler le contenu du contrat. Tout ce que CGMI devra au contrat, sera également dû à l’état des lieux.

Mme PRADEL signale que tout est détaillé au niveau des installations et des composants en fonction de l’équipement du logement. Le tarif P2 est identique pour tous les logements, équipés en chauffage électrique ou en chauffage gaz. Cela va simplifier le contrat car tous les locataires se verront appliquer le même tarif. Le nouveau contrat prévoit un répondeur en dehors des horaires de bureau afin d’orienter les locataires vers un numéro d’astreinte.

A ce sujet, M. DECOENE précise que les horaires ont été élargis, le vendredi de 8h à 18h, au lieu de 17h30.

Mme SEGARRA demande si les appels sont gérés par une plate-forme.

M. DECOENE répond que non, les appels sont centralisés à l’agence de BRESSOLS, en lien direct avec les techniciens. Il fait état de la multiplication des modes de communication : mails, application, sites internet …

M. CRUSBERG demande si l’accord prévoit un délai d’intervention maximal et ce qu’il en est des délais de remplacement.

M. DECOENE répond que des délais ont été ajoutés pour permettre de revenir dans le logement.

M. CRUSBERG demande si c’est inscrit dans l’accord.

Mme PRADEL répond que c’était indiqué dans le cahier des charges, cela peut être rajouté dans l’accord.

M. CRUSBERG demande confirmation du coût pour tous les locataires : 9,90 € ?

Mme RIEUCAU souligne une erreur du taux de TVA qui n’est pas applicable à 20% mais à 10%, d’où un coût de 9,75 € pour tous les locataires. Aujourd’hui, les tarifs varient en fonction de l’équipement du logement.

Mme SEGARRA signale qu’elle paye 9,72 €.

Mme RIEUCAU confirme que les tarifs ont été revalorisés.

Mme PRADEL indique que les tarifs de l’entreprise EDG étaient extrêmement compétitifs. Les critères de sélection du nouveau contrat étaient : la valeur technique pondérée à 65% et le prix pondéré à 35%. Le tarif n’a volontairement pas été mis en avant afin de miser sur la qualité de la prestation. On n’a pas retenu l’entreprise la moins chère, mais il y avait plus cher !

Mme SORBE demande si le contrat comprend l’entretien des chaudières.

M. DECOENE répond par la négative, cette prestation fait l’objet d’un autre contrat.

Concernant les chaudières, Mme CONSTANS signale qu’un accord collectif a été envoyé aux locataires.

M. DECOENE ajoute que les contrats d’entretien des chaudières individuelles et des VMC sont attribués à l’entreprise EDG, tandis que les chaudières collectives sont entretenues par l’entreprise TPF dont le siège est à TOULOUSE mais qui dispose d’une agence à MONTAUBAN.

Mme SORBE demande si c’est EDG qui intervient pour une chaudière qui fuit par exemple.

Mme PRADEL répond qu’il n’y a pas eu de changement, c’est effectivement le cas depuis 2 ans.

M. DECOENE ajoute qu’avant intervenait également l’entreprise ENGIE.

Mme SORBE déplore le problème de la plate-forme externalisée chez ces prestataires.

Mme PRADEL signale aux membres que le contrat multiservices devait durer un an de plus, mais il n’a pas été reconduit. Elle a été contactée par une responsable d’EDG à qui elle a fait état des dysfonctionnements, notamment pour les prises de rendez-vous.

Mme SORBE estime que certaines urgences nécessitent un rendez-vous rapide.

Concernant le contrat des chaudières, Mme SEGARRA demande si les tarifs annuels sont les mêmes que ceux envoyés aux locataires.

Mme PRADEL rappelle que l’objet de la réunion concerne le contrat multiservices.

M. CRUSBERG demande si on est satisfait de l’entreprise EDG pour les autres contrats.

M. DECOENE répond que mis à part quelques soucis au niveau du centre d’appel, nous disposons des services d’un AMO qui effectue des contrôles sur la qualité des visites et qui n’a pas relevé de problèmes majeurs. Globalement, les prestations sont bien réalisées, on travaille sur l’amélioration des prises de rendez-vous. Le patrimoine compte environ 1200 chaudières, des vérifications ont été réalisées sur un échantillonnage.

M. CRUSBERG demande comment on a sélectionné le panel.

M. DECOENE répond que l’AMO a opéré une sélection au hasard.

M. CRUSBERG : sur combien de chaudières a porté le contrôle ?

M. DECOENE : 16 appareils.

M. CRUSBERG : c’est peu !

Mme PRADEL souligne qu’il est important qu’en cas de problèmes, les locataires adressent un courrier écrit, cela nous servira car il faut des écrits, cela est valable pour tous les contrats.

M. CRUSBERG demande si le contrat peut être résilié avant la durée des 3 ans.

Mme PRADEL répond que cela dépend des modalités du contrat, on peut ne pas le reconduire pour un an, c’est ce que l’on a fait avec EDG. C’est pour une résiliation avant le terme que l’on a besoin d’un dossier avec des preuves écrites, permettant éventuellement une résiliation aux torts du prestataire. Mme PRADEL propose une actualisation de l’accord multiservices avec le rajout du paragraphe sur les délais et la correction du taux de TVA pour le tarif.

M. DECOENE précise que si une nouvelle visite est nécessaire, elle est prévue dans un délai maximal de 5 jours.

Mme ALIS signale avoir déjà attendu 3 semaines pour une intervention.

M. DECOENE ajoute que les urgences seront traitées, suivant le cas en cas de nécessité d’une nouvelle intervention ce sera dans les 5 jours maximum. Le contrat préconise également un délai de 24 h pour la prise de contact et la communication avec le locataire en cas de réintervention.

M. CRUSBERG demande si l’entreprise CGMI est « solide ».

M. PASSERA répond oui, c’est une entreprise avec laquelle on a déjà travaillé. Le siège est à PARIS, il y a une agence à BORDEAUX et une à BRESSOLS.

Mme SORBE reconnait que les interventions réalisées avec CGMI par le passé étaient toujours bien exécutées.

M. CRUSBERG s’enquiert ensuite de l’effectif à BRESSOLS.

M. DECOENE répond qu’il y a actuellement 8 personnes et qu’il est prévu l’embauche de 3 personnes supplémentaires.

M. CRUSBERG demande si c’est suffisant.

M. DECOENE précise que dans l’analyse un ratio a été établi sur le coût de la prestation P2/P3, par rapport au nombre de techniciens mis à disposition pour le contrat. CGMI était en meilleure position.

Mme SORBE signale qu’on n’a jamais eu de problèmes avec CGMI.

Mme PRADEL espère que ce sera toujours le cas, elle rappelle l’importance signaler les dysfonctionnements.

M. CRUSBERG est satisfait qu’EDG soit évincé, il demande si une information aux locataires est prévue.

Mme PRADEL répond que l’accord signé ce jour va être adressé rapidement aux locataires  qui disposeront d’un délai de 2 mois pour se prononcer. Si une majorité de refus est enregistrée, le contrat ne sera pas applicable.

M. CRUSBERG souligne que cela portera au mois de février, or le contrat débute au 1er janvier.

Mme PRADEL répond que cela ne sera pas un problème pour les visites annuelles et les dépannages. Si l’accord collectif était refusé, un remboursement des acomptes prélevés serait effectué, mais le patrimoine ne disposerait plus d’un contrat multiservices.

M. CRUSBERG souhaite que les locataires adhèrent.

Mme PRADEL indique qu’il y a assez peu de retours mais généralement la majorité des locataires est favorable à ce contrat. Les délais sont effectivement restreints du fait que le contrat d’EDG n’a pas été prolongé. On pourrait ne pas facturer janvier et rattraper en février, mais cela pourrait mettre en difficulté certains locataires.

M. CRUSBERG acquiesce.

Mme SORBE : les locataires qui ne répondent pas ne sont pas comptabilisés ?

Mme PRADEL : non.

Mme SEGARRA demande s’il y a des refus.

Mme PRADEL répond qu’il y en a effectivement quelques-uns, environ 40 à 50 mais ils ne l’emportent pas car tous les locataires du patrimoine sont consultés. Elle précise qu’un message sera adressé aux locataires sur l’avis d’échéance.

Mme RIEUCAU précise qu’il est également prévu un courrier complémentaire comportant le nouveau numéro de téléphone.

Les associations des représentants des locataires procèdent à la signature de l’accord.

Questions diverses

Le contrat d’entretien des chaudières individuelles est évoqué.

Mme PRADEL signale la mise en place d’un accord collectif portant sur la régularisation d’une pratique pour ce contrat qui était facturé dans les charges.

Mme SEGARRA s’étonne que certains locataires aient reçu cet accord alors qu’ils ont des ballons d’eau chaude.

Mme RIEUCAU reconnait qu’effectivement une erreur d’envoi s’est produite à des locataires qui ne sont pas concernés.

Mme SEGARRA demande si l’entartrage des ballons est pris en charge.

M. PASSERA répond que c’est bien prévu mais cette prestation n’est pas comprise dans le P2, cela peut occasionner une perte en capacité.

Mme SEGARRA interroge ensuite sur les modalités financières des chaudières, sont-elles appliquées mensuellement ?

Mme PRADEL : oui.

Mme SORBE : avec EDG ?

Mme PRADEL : oui.

Mme SORBE : si on n’est pas satisfait, on fait également remonter ?

Mme PRADEL : oui.

Mme ALIS signale qu’une locataire de sa résidence est référente au niveau des réclamations relatives aux parties communes, lorsque cette personne a contacté la plate-forme pour signaler un problème au 1er étage elle s’est vue refouler du fait qu’elle réside au rez-de-chaussée. A qui s’adresser alors ?

Mme CONSTANS demande quel était l’objet de la réclamation.

Mme ALIS répond qu’il s’agissait d’un problème d’interphonie.

M. DECOENE demande qui a été contacté.

Mme ALIS : le centre d’appel.

Mme CONSTANS demande si on a la date et l’heure de l’appel afin d’avoir accès aux enregistrements.

Mme ALIS ajoute que ce problème d’interphonie concerne tous les logements depuis 3 semaines.

M. DECOENE indique que cette information ne lui a pas été remontée. Quelle est la résidence concernée ?

Mme ALIS : la résidence Edouard Forestié à MONTAUBAN.

Mme CONSTANS demande qui est à l’origine de l’appel.

Mme ALIS : il s’agit de Mme GASC.

M. CRUSBERG demande si le gardien ne peut intervenir.

Mme ALIS : oui, mais il est tout seul et on le voit peu. C’est dommage car plusieurs éléments se dégradent, le portail par exemple.

Mme SEGARRA évoque ensuite la douche toujours pas faite de Mme DAULABI, locataire du logement n° 21 au bâtiment D de la cité les Chaumes à MONTAUBAN. On en parle pourtant depuis longtemps, c’est même inscrit dans son état des lieux qui date de mars 2020 !

M. DECOENE demande quel est le problème.

Mme SEGARRA répond que la douche ne dispose pas de bonde d’où un problème d’odeurs.

M. DECOENE signale qu’il va s’en occuper.

Mme SEGARRA : on me dit toujours ça, mais il ne se passe rien !

M. CRUSBERG signale un problème dans une résidence rue Ferrières à GRISOLLES où un local-poubelles n’est pas fermé, ce qui occasionne le dépôt sauvage de tiers.

M. HOUACIN déplore le même problème à la résidence les Portes du Quercy à MONTAUBAN.

M. CRUSBERG indique que ce problème a été remonté auprès de M. SAMARIA, en gestion locative.

Mme PRADEL : malheureusement, on rencontre ce problème un peu partout.

M. CRUSBERG : n’y a-t-il pas de solution ?

M. PASSERA suggère qu’il faudrait envoyer un gardien pour rentrer et sortir les containers aux heures dédiées.

M. HOUACIN ajoute que c’est également un problème aux Chaumes, c’est une décharge à ciel ouvert.

A ce sujet, M. DECOENE signale que nous sommes en attente du devis pour le remplacement de la cuve, la mairie a été relancée.

M. HOUACIN considère qu’il faudrait multiplier le passage des collectes.

Mme PRADEL lui répond que c’est la mairie qui détermine la fréquence des tournées.

M. PASSERA ajoute que les mairies ou communautés de communes imposent les lieux de placement des containers en bord de rue, pour les relèves.

M. GOURY suggère des affichages.

Mme PRADEL doute de l’efficacité de cette pratique.

M. PASSERA rappelle que TGH dispose d’un camion dédié à la relève des encombrants mais on nous impose un tonnage.

Mme ALIS : on peut toujours appeler VEOLIA, mais c’est sur rendez-vous.

M. HOUACIN : il y aussi le passage de MONTAUBAN SERVICES.

La séance est levée à 10 heures.

 

23 SEPTEMBRE 2021

PV DE LA COMMISSION DE LA CONCERTATION LOCATIVE DU 23 SEPTEMBRE 2021

                                    COMPTE RENDU DE LA REUNION

En présence de :

• Mme Linda PRADEL, Directrice Générale de TGH

Les administrateurs représentants les locataires :

• Mme Jocelyne SEGARRA (Présidente CNL 82)
• Mme Léontine GAILLAC (Présidente CNL 82)
• Amar HOUACIN (CNL 82)
• Mme Josiane SORBE (AFOC)
• Mme Anne-Marie ALIS (AFOC)

 Assistent également :

• Xavier RENIER, Administrateur de TGH
• Christian PASSERA, Directeur Général Adjoint de TGH
• Matthieu GOURY, Directeur de la Stratégie Patrimoniale
• Mme Karen RIEUCAU, Directrice Juridique et Sociale
• Mme Sandrine CONSTANS, Directrice de la Relation Client

Ordre du jour 

• Approbation du compte-rendu de la séance du 11 mars 2021
• Ordre du jour :
• Présentation de la charte concernant le relogement de la cité Jean Jaurès à MONTAUBAN.
• Signature de la grille de vétusté.
• Informations sur les programmes de réhabilitations en cours.
• Questions diverses.

La séance est ouverte à 16h.

Présentation de la charte concernant le relogement de la cité Jean Jaurès à MONTAUBAN   

Il s’agit d’un « document interne » présenté par Mme CONSTANS, servant de base de travail pour la gestion du relogement des locataires de la cité Jean Jaurès. On reconstruit d’abord et on reloge ensuite, par étapes, pour une démolition des bâtiments vides.

Mme CONSTANS précise qu’une réunion est programmée le 4 octobre prochain en présence des locataires pour une présentation des modalités du relogement. Une première enquête a été réalisée il y a environ deux ans, à l’issue de laquelle il ressort que malgré divers problèmes d’insécurité et de vétusté, la majorité des personnes souhaitent rester dans le quartier.

Mme SORBE demande ce qu’il en est des loyers

Mme CONSTANS répond que cela dépendra de la superficie du logement. Beaucoup de ménages sont actuellement de petite composition (1 ou 2 personnes), or plusieurs locataires vivent actuellement dans un grand logement, qu’ils occupent depuis plusieurs années mais qui n’est plus adapté à la composition de la famille. Les loyers de la cité Jean Jaurès ne sont pas élevés mais il faut amener les gens à occuper un logement adapté à la composition de leur famille. Le programme ne comporte pas de T5, au profit de typologies plus petites.

M. PASSERA précise que le montant des loyers est largement inférieur même si les prix au m² sont supérieurs. Les logements bénéficieront de la RT 2012, du chauffage individuel et d’une très bonne isolation. Le DPE sera d’un très bon niveau.

M. RENIER estime que si le montant des loyers augmente, l’APL devrait l’être également, cela équilibrera.

Mme SEGARRA demande le pourcentage d’augmentation des loyers.

M. PASSERA répond que ce sera calculé sur le total, il est sûr que le prix au m² sera plus élevé.

Mme CONSTANS insiste sur le confort occasionné par la qualité du chauffage et une meilleure isolation. Elle ajoute que les logements neufs seront proposés en priorité aux personnes sur site. Certains ménages pourront saisir cette opportunité pour bouger. Elle précise que le taux d’effort et le reste à charge pour les locataires sont des données qui seront examinées de près. Tous les relogements seront soumis à la CAL. Elle indique également que le personnel de TGH ira à la rencontre des locataires afin de faire le point sur leur situation.

M. RENIER demande si certains locataires ont des revenus supérieurs.

Mme CONSTANS répond que 77% des ménages relèvent des ressources PLAI, à ce jour personne ne dépasse. Une communication sera faite quant au planning prévisionnel, les relogements devraient s’étaler sur 12 à 15 mois. Cette opération est moins complexe qu’à Chambord où il faudra reloger avant de démolir. Il est prévu de distribuer un guide aux locataires, des réunions publiques ont déjà eu lieu et il y en aura d’autres. Des permanences seront organisées à TGH pour recevoir les locataires. Mme CONSTANS précise que le nombre de propositions de relogement seront au nombre de 3 maximum, les locataires disposeront d’un délai de 10 jours pour répondre. 3 refus vaudront congés au terme de 6 mois. Le nombre de 3 propositions semble honnête, le maximum sera fait pour reloger tous les locataires.

M. RENIER demande si ces propositions seront soumises au circuit habituel de la CAL.

Mme CONSTANS acquiesce, le circuit « normal » sera bien respecté.

Mme SEGARRA approuve l’organisation d’une réunion prochainement car les gens se posent beaucoup de questions, il se dit un peu tout et n’importe quoi.

Mme CONSTANS répond que c’est pour rassurer les gens que des rendez-vous individuels seront également planifiés.

M. HOUACIN déplore que les choses ne se soient pas déroulées de la même façon lors de la location des logements aux Portes du Quercy qui devaient être réservés aux habitants de Sellier, il n’y avait pas eu de réunion.

Mme CONSTANS est étonnée, elle répond qu’il y a pourtant eu plusieurs réunions. Avant la reconstruction, les locataires ont dû être relogés sur le parc existant, ces mêmes locataires ont ensuite été recontactés.

M. HOUACIN regrette que ça n’ait pas été son cas.

Mme CONSTANS ajoute qu’ensuite certains locataires n’ont plus eu envie de bouger. Elle précise que les frais de déménagements ont été pris en charge par TGH.

Mme SORBE se souvient qu’effectivement certains locataires n’ont plus voulu bouger.

Mme CONSTANS s’adresse à M. HOUACIN, peut-être que lors de la mise en location des Portes du Quercy il n’a pas signifié son désir de revenir sur site. Elle rappelle qu’il s’agissait d’une opération ANRU qui comportait des contraintes quant au relogement, avec des objectifs à tenir.

Pour Mme SORBE, ce sera différent à Cœur Bourbon car l’immeuble sera détruit au dernier moment.

M. PASSERA précise que 120 logements seront démolis et 68 logements seront reconstruits, on perd en nombre de logements mais l’on construit des logements de plus petite typologie.

Mme CONSTANS : oui, par souci de densité. Elle ajoute que les relogements seront bien sûr favorisés sur le parc de TGH, cependant si une famille émet le souhait d’un quartier en particulier, on peut l’orienter vers d’autres bailleurs comme Promologis par exemple. Elle signale qu’un transfert de caution sera opéré et elle rappelle que les frais de déménagements seront pris en charge, ainsi que les frais annexes : changement d’adresse à la Poste, Téléphone…  La charte présentée ce jour durera tout le temps de l’opération.

Mme SORBE demande s’il sera possible de diffuser aux locataires les numéros de la CNL et de l’AFOC.

Mme CONSTANS est favorable.

Mme SEGARRA : quid des délais ?

M. GOURY répond que le premier bâtiment devrait être livré en septembre 2022, le deuxième en octobre et le troisième en novembre.

M. PASSERA signale que chaque logement disposera de sa place de parking, sous l’immeuble.

Mme SEGARRA demande si les logements disposeront de balcons, c’est une question qui revient souvent.

M. GOURY répond que chaque logement aura son balcon. Ces logements seront également accessibles aux personnes à mobilité réduite.

M. PASSERA ajoute que ce seront plus de loggias que des balcons.

M. GOURY signale qu’un logement témoin devrait être livré fin 2021-début 2022, cela permettra aux locataires de se projeter.

M. PASSERA souligne que l’acoustique des nouveaux logements sera performante.

Les membres n’ont pas d’autres questions, Mme CONSTANS précise que nous aurons l’occasion d’aborder à nouveau ce sujet.

Mme SEGARRA demande qui est à l’origine du choix du nom de ce projet.

Mme PRADEL répond que c’est le nom donné au projet par l’architecte désigné au moment du concours.

Signature de la grille de vétusté

Mme CONSTANS présente le document, ce sujet a été abordé lors de la réunion du mois de mars. Ce document, à portée pédagogique, a été réalisé au niveau régional. A l’initiative de l’USH, les bailleurs et les représentants des locataires ont été réunis afin de trouver des consensus.

Mme ALIS demande s’il y a eu une validation des départements.

Mme PRADEL indique qu’il s’agit d’un travail collaboratif de plusieurs bailleurs, au niveau régional permettant ainsi une égalité de traitement.

M. RENIER demande si un calcul est appliqué pour la vétusté dans le cas du changement du carrelage par exemple.

M. PASSERA : oui, tout à fait.

La grille de vétusté est approuvée par l’ensemble des membres.

Information sur les programmes de réhabilitation en cours

M. GOURY présente les opérations de réhabilitations dont les études en cours sont réalisées par architectes et bureaux d’études. Il s’agit de recenser les sites les moins bien classés d’un point de vue énergétique, soit les bâtiments classés en F ou G, afin de permettre aux locataires d’atteindre un niveau de charges honorable. Ce travail, entamé début septembre, concerne 15 résidences soit environ une centaine de logements, pour une estimation de 25 à 30 000 € par logement. Les consultations travaux devraient être lancées courant octobre pour une préparation de chantier en fin d’année. Par le biais d’une projection, M. GOURY présente individuellement chaque site concerné et détaille la nature des travaux envisagés. Le montant total de ces travaux est chiffré entre 1 M et 1,5 M €, nous attendons les études finales des maitres d’œuvre.

M. GOURY évoque également d’autres opérations de réhabilitations, il s’agit des bâtiments C-D-E (soit 70 logements au total) de la cité Beausoleil à MONTAUBAN.

Il est également prévu la réhabilitation de logements collectifs à la résidence Clair Vallon à LAGUEPIE avec la création d’ascenseurs et de terrasses extérieures, un public senior est visé.

50 logements devraient également être réhabilités à la cité Macalet à CASTELSARRASIN.                  M. PASSERA précise qu’il ne s’agit pas des anciens logements mais de ceux acquis plus récemment à SNI. M. GOURY évoque là également la création d’ascenseurs.

M. RENIER remarque qu’en introduction il a été évoqué la réhabilitation d’environ 100 logements, si le montant envisagé est de 25 à 30 000 € par logement, l’investissement sera bien supérieur à 1,5 M €.

M. GOURY répond que c’est une moyenne, suivant la nature des travaux, l’investissement pour certains logements n’atteindra pas forcément la somme de 25 000 €.

M. RENIER souligne l’effort fait par TGH.

Mme GAILLAC demande ce qu’il en est du projet de la résidence les Chenevriers à CASTELSARRASIN.

Mme PRADEL répond que plusieurs réunions ont eu lieu, ce projet est encore en discussion avec l’équipe municipale afin de déterminer quelle est la meilleure solution à envisager : démolition, reconstruction ? Les élections qui ont eu lieu entre-temps, ont occasionné un certain retard.

Mme GAILLAC rappelle que M. TOULET avait évoqué un délai en 2022.

Mme PRADEL signale qu’aucune simulation financière n’avait encore été réalisée, il s’agit d’une opération compliquée à équilibrer.

Mme ALIS demande ensuite où en sont les études pour la résidence Michel Six à MONTAUBAN.

M. GOURY répond que le chiffrage du programme des travaux de réhabilitations est en cours d’affinage, on devrait revenir vers les locataires courant octobre.

M. GOURY poursuit : les travaux de réhabilitation présentés devraient porter sur des prestations d’isolation de combles, isolation de la chaufferie, peinture, réfection des sols. C’est un investissement évalué à plus d’1 M € en gros entretien sur l’ensemble du parc, dont quelques logements foyers.

M. RENIER estime que les travaux d’isolation sont importants du fait de l’impact sur le montant des charges parfois considérable par rapport au montant du loyer et par rapport à l’APL. D’où l’importance du travail de TGH à ce niveau, en effet le montant des charges est parfois « la double peine », compte tenu notamment de l’augmentation du prix de l’électricité, ce n’est pas neutre.

Mme PRADEL ajoute que le but est de lisser cette programmation pour cibler un maximum du patrimoine, sans impacter le montant des loyers. Cela pose un problème de financement, du fait notamment de la baisse de la RLS. L’usage des CEE (Certificats d’Economie d’Energie) est une aide nous permettant la réalisation de ces travaux.

Questions diverses   

M. HOUACIN revient sur les problèmes d’humidité à la résidence les Portes du Quercy à MONTAUBAN.

Mme RIEUCAU répond que les assurances ont été sollicitées.

M. HOUACIN précise que le placo a été refait il y a 2 ans à la première maison mais pas la peinture. Certains locataires ont des problèmes de santé …

Mme RIEUCAU ajoute que nous sommes tributaires des délais de traitement des déclarations faites auprès des assurances.

M. HOUACIN signale également des problèmes de dysfonctionnement des VMC.

M. GOURY répond qu’une visite sur site va être organisée.

Mme GAILLAC indique ensuite avoir reçu trois appels de locataires pour un problème d’infestation de souris au bâtiment A de la résidence les Acacias à SAINT NICOLAS DE LA GRAVE. Ce problème a également été signalé au concierge.

Mme PRADEL rappelle que TGH opère une campagne de dératisation sur l’ensemble des logements collectifs du parc, pour ce qui est de la désourisation c’est malheureusement sans fin …

Mme SEGARRA aborde également un problème de blattes à la résidence les Chênes à MONTAUBAN.

M.PASSERA répond que ce problème est connu, c’est un logement qui infeste les autres du fait du refus d’un traitement de désinsectisation. Dans ces conditions, il est inutile de nettoyer le logement. Un travailleur social de la Maison des Solidarités est intervenu en vain, ce logement infeste donc au-dessus et au-dessous.

Mme PRADEL indique que le traitement « classique » est opéré à la seringue, si les colonnes sont infestées il est fait usage de fumigènes.

M. PASSERA ajoute que s’il y a peu de blattes, on intervient en direct.

Mme ALIS aborde ensuite la résidence le 840 à MONTAUBAN, qu’en est-il à l’issue de la réunion du 7 mai.

M. GOURY explique qu’une réunion sur site a été organisée le 1^er septembre, en présence des locataires. Concernant le problème de tuiles, il est prévu l’intervention d’une entreprise. Cela fera l’objet d’une déclaration dommages-ouvrages. Il en va de même pour le problème aux chéneaux ainsi que les fissures constatées, qui feront l’objet d’une expertise dans le cadre de la DO. Une locataire subissait la présence de squatteurs chez elle, il a été décidé de clôturer cet espace et le lui dédier. Le problème de douche fera également l’objet d’une expertise dans le cadre de la DO.

Mme ALIS : et pour les lampadaires ?

M. GOURY : 2 lampadaires posent problème, ils vont être désactivés car l’éclairage est jugé suffisant même pour les PMR.

Mme ALIS : quid du parking ?

M. GOURY : il y a un problème car aucune place à l’extérieur, il n’y a pas de solutions pour l’instant.

Départ de M. RENIER à 17h45.

Toujours à la résidence le 840, Mme ALIS signale également un appel de Mme PARIS pour un problème d’infiltrations suite à un orage.

Mme RIEUCAU indique qu’une déclaration a été faite auprès de l’assurance.

Mme ALIS évoque ensuite un problème électrique rencontré par une locataire à BOURRET. Ce sinistre qui date du 19 juin, a été réparé le 15 septembre, cette personne désespérée est donc restée 3 mois sans électricité. EDG est intervenu plusieurs fois.

Mme PRADEL précise qu’il faut diagnostiquer l’origine de la panne, il ne s’agit peut-être pas d’un problème d’alimentation électrique dans le logement mais sur le réseau, auquel cas ENEDIS est impliqué.

Mme ALIS précise que c’est toute la résidence qui a été concernée.

Mme PRADEL s’en étonne, nous n’avons pas été informés.

M. GOURY indique qu’il s’agissait d’un coffret extérieur qui avait brûlé, ENDEIS est alors intervenu.

Mme SORBE : le bailleur doit fournir un minimum de confort au locataire, même si vous n’êtes pas responsables. Va-t-on demander un dédommagement ?

Mme PRADEL : on a déjà beaucoup de mal en tant que bailleur à faire intervenir ENEDIS …

Mme SEGARRA : comment cela se passe si la locataire a sollicité l’électricité de son voisin ?

Mme PRADEL : dans ce cas, ils s’arrangent entre eux.

Mme SORBE : ce n’est tout de même pas normal que la locataire n’ait pu recourir qu’à une association de locataires.

Mme PRADEL : comme je vous l’ai dit, nous rencontrons les mêmes difficultés avec ENEDIS.

Mme ALIS signale ensuite qu’une locataire de la résidence du Tescou se plaint du calcul des charges.

Mme PRADEL annonce aux représentants des locataires la résiliation du contrat multiservices avec EDG, ils applaudissent cette initiative. Le marché court jusqu’au 31 décembre et sera relancé pour l’année prochaine, il est demandé aux membres de la concertation locative de continuer à signaler les problèmes inhérents à ce contrat.

Après sollicitation de son service, M. GOURY revient sur le problème d’électricité au Foirail à BOURRET. Il signale que personne ne s’est retrouvé sans électricité pendant 3 mois et seule une partie du logement était impactée. Nous n’avons eu l’alerte qu’au mois d’août.

Mme ALIS indique qu’elle a pourtant eu l’information d’une alerte le 19 juin.

M. GOURY fait part de branchements douteux dans certains logements.

Mme SEGARRA interroge au sujet de la résidence Pablo Picasso à CAUSSADE.

Mme CONSTANS évoque une visite en février.

Mme SEGARRA déplore que rien n’ait été fait.

Mme CONSTANS répond que le bitume de la cour a été refait.

Mme SEGARRA : et la peinture ?

Mme CONSTANS répond que l’on ne fait pas les travaux d’embellissement. Il est question de faire le démoussage.

Mme ALIS interroge sur les problèmes d’infiltration de la résidence Edouard Forestié, elle signale avoir personnellement des infiltrations dans son logement.

M. GOURY répond qu’une déclaration est en cours auprès de l’assurance.

Mme RIEUCAU signale qu’elle va relancer.

Mme SORBE intervient au nom du président de l’AFOC, qui n’a pu être présent aujourd’hui. Ill a assisté à une réunion au cours de laquelle il a été évoqué le manque de logements sociaux à BRESSOLS, MONTBETON et MONTAUBAN.

M. PASSERA déplore le montant des subventions, on nous donne 2000 € / logement sous conditions. On devrait nous céder du foncier, à LACOURT SAINT PIERRE par exemple on a acheté.

M. GOURY indique que plusieurs réunions avec différents acteurs ont déjà eu lieu à ce sujet.

Mme SORBE : c’est juste un constat. Elle sollicite ensuite l’envoi aux associations de locataires de la liste du patrimoine.

Mme CONSTANS indique qu’on leur enverra ce document, mis à jour au 31/12/20.

Mme SEGARRA demande ensuite aux services de veiller à répondre aux courriers au aux mails, car elle estime que ce n’est pas toujours le cas.

Approbation du compte-rendu de la séance du 11 mars 2021

Le compte-rendu est approuvé.

La séance est levée à 18 heures 10.

11 MARS 2021

                                    COMPTE RENDU DE LA REUNION

En présence de :

• Mme Linda PRADEL, Directrice Générale de TGH

Les administrateurs représentants les locataires :

• Mme Léontine GAILLAC (Présidente CNL 82)
• Mme SZCZECHOWIAK Christiane (CNL 82)
• Amar HOUACIN (CNL 82)
• Mme Josiane SORBE (AFOC)
• Mme Anne-Marie ALIS (AFOC)

Assistent également :

• Mme Maryse BAULU, Présidente de TGH
• Christian PASSERA, Directeur Général Adjoint de TGH
• Matthieu GOURY, Directeur de la Stratégie Patrimoniale
• Mme Karen RIEUCAU, Directrice Juridique et Sociale
• Mme Manon HENNI-RIGAL, Responsable Pôle Client Direction Relation Client

Ordre du jour 

• Approbation du compte-rendu de la séance du 9 octobre 2020
• Ordre du jour :
• Charte commune entre mouvements HLM et associations de locataires dans le cadre de la COVID 19
• Grille de vétusté
• Travaux de réhabilitation 2021
• Point Cœur Bourbon
• Projet Chambord
• Bilan d’intervention EDG LOGISTA

La séance est ouverte à 9h30.

Bilan d’intervention EDG LOGISTA   

Mme Linda PRADEL propose aux membres de débuter par le bilan d’intervention d’EDG LOGISTA du fait de la présence de M.GEORGES : responsable territorial, et de M. BASTIDE : responsable de l’agence de COLOMIERS et représentant M. TRILLE le responsable de l’agence de MONTAUBAN.

Les représentants d’EDG débutent donc leur présentation dont le support est projeté aux membres. 5914 interventions ont été effectuées en 2020, différemment réparties par métier mais essentiellement en plomberie et menuiserie.

Mme SORBE demande des précisions quant à la consistance des interventions de menuiserie

M. GEORGES répond qu’il s’agit d’interventions de maintenance. Il ajoute que les appels ont triplé voire quadruplé juste après le confinement, cela ne concerne pas que TGH en particulier mais les bailleurs sociaux de manière générale.

Concernant les prestations de chauffage, M. PASSERA précise aux représentants de locataires qu’en 2020 EDG n’était titulaire que d’un lot soit la moitié du parc, or le marché dispose de 2 lots découpés par secteurs. M. GOURY confirme qu’effectivement, EDG n’intervient sur la totalité du parc que depuis le 1^er janvier 2021.

Mme PRADEL souhaiterait un focus sur le contrat multiservices, elle demande si EDG comptabilise beaucoup de refus d’intervention des locataires parmi les logements non faits.

EDG confirme qu’il y a effectivement quelques refus, mais beaucoup plus d’absences car des locataires prennent rendez-vous mais ne sont pas présents le jour en question.

Mme SZCZECHOWIAK demande s’il n’est pas possible de communiquer des horaires précis d’intervention.

M.GEORGES répond que cela est très difficile car on ne peut préjuger du délai d’une intervention, c’est pour cela que l’on donne des créneaux le matin ou l’après-midi voire la demi-journée lorsque l’intervention le nécessite. En cas d’urgence, l’intervention est planifiée dans la journée.

Mme SZCZECHOWIAK indique être locataire à CAUSSADE et avoir attendu 15 jours pour une intervention pourtant urgente concernant des sanitaires bouchés, un problème récurrent.

M. GEORGES lui demande le numéro de son logement pour effectuer des recherches.

Mme ALIS demande si des passages réguliers sont prévus pour faire un éventuel bilan des dysfonctionnements constatés dans un logement.

M. PASSERA répond que le contrat multiservices préconise en effet une visite annuelle obligatoire.

M. GEORGES indique que le centre d’appel d’EDG a été renforcé via l’embauche récente de personnes supplémentaires. Il tient à signaler aux représentants de locataires qu’il y a des heures d’appel critiques engendrant un afflux qui sature le standard, il ne faut donc pas hésiter à appeler le soir même très tard.

Mme ALIS estime que ce serait bien que les locataires le sachent.

M. HOUACIN ajoute que les locataires ont récemment été destinataires de la liste des numéros d’appel de tous les prestataires et salue cette initiative.

M. GEORGES précise également qu’il ne faut pas attendre de cumuler les problèmes pour appeler.

M. HOUACIN signale de nombreux dysfonctionnements des VMC à la résidence les Portes du Quercy.

M. PASSERA indique que l’entretien des VMC incombe au contrat multiservices pour les logements individuels.

A ce sujet, M. GOURY précise que certains groupes de VMC ont été changés, en cas de problèmes de débit on étudiera un éventuel remplacement systématique des moteurs.

Mme SORBE demande si CGMI est l’ancien prestataire du contrat multiservices.

M. PASSERA répond par l’affirmative, le contrat multiservices est renouvelé tous les 3 ans.

Mme SORBE indique qu’à la demande de son assureur elle a constaté que le tampon de l’année n’était pas actualisé sur sa chaudière ce depuis 2 ans, elle déplore le fait que les techniciens sont souvent pressés sous prétexte que leurs interventions sont minutées, et de ce fait bâclent le travail.

Mme PRADEL propose d’envisager l’intervention d’autres prestataires en CCL, elle insiste sur la priorité de TGH quant à la qualité du service rendu aux locataires. Aussi, elle invite les représentants des locataires à lister des exemples concrets de retards d’interventions, ou autres. Elle n’hésitera pas à transmettre ces doléances aux personnes concernées. Elle propose également de faire un point régulièrement : par corps d’état et par résidences, elle indique aux membres que TGH dispose depuis peu d’un nouveau responsable à la régie.

Mme BAULU suggère de caractériser le degré d’urgence des interventions afin de permettre aux locataires de mieux comprendre.

Le représentant d’EDG précise que le contrat préconise déjà les situations d’urgence impliquant une éventuelle mise en danger telle qu’une fuite de gaz par exemple.

M. PASSERA indique que de nombreux locataires viennent régulièrement se plaindre à l’accueil de la lenteur des délais d’intervention alors que lorsque TGH appelle le déplacement est réactif.

Mme ALIS évoque le problème de chauffage d’une locataire de sa résidence qui occupe un logement HSS, à défaut d’obtenir une intervention d’EDG, elle a contacté Cindy la correspondante HSS de TGH.

Mme SZCZECHOWIAK déplore avoir du contacter la SAUR pour son problème d’évacuation !

Mme HENNI-RIGAL indique que l’agence de Montauban repositionne les rendez-vous par rapport au centre d’appel, n’y a-t-il pas un problème d’interface ?

M. PASSERA trouverait dommageable qu’il y ait effectivement plusieurs plannings.Le représentant d’EDG souligne combien le département du Tarn-et-Garonne est étendu aussi si l’on constate qu’il y a un problème de délai, on peut refixer un rendez-vous en agence.

M.  PASSERA suggère alors que la centrale qui prend l’appel devrait consulter l’agence de Montauban pour ne communiquer qu’une date.

M. GOURY propose des points beaucoup plus régulier entre TGH et EDG, via les sites extranet que nous n’avions pas jusqu’à maintenant, ce qui permettra de mieux vérifier le respect des délais et d’apporter des améliorations.

Le représentant d’EDG précise avoir beaucoup travaillé avec des associations de locataires et déplore le caractère d’urgence parfois injustifié de certains appels.

M. GOURY souligne qu’en l’occurrence les exemples cités aujourd’hui : évacuation bouchée et défaut d’eau chaude, sont considérés comme urgents ! Il rappelle l’importance de la visite annuelle.

A ce sujet, le représentant d’EDG rappelle la procédure : un courrier est adressé aux locataires deux semaines avant la visite, il est recommandé aux locataires d’appeler en cas d’indisponibilité. Si le locataire est absent le jour en question, un deuxième courrier lui est adressé planifiant un deuxième passage et éventuellement un courrier RAR en dernier recours.

Mme SZCZECHOWIAK : êtes-vous sûr de l’envoi de courriers RAR ?

M. GEORGES : oui, on dispose des preuves des RAR.

M. GOURY confirme que le bilan annuel fait bien mention de la liste de tous les numéros de recommandés.

M. GEORGES tient à souligner que le contrat multiservices porte sur des prestations de maintenance et non de rénovation. Un lavabo qui se décroche du mur par exemple est la conséquence d’une dégradation. De même, EDG réalise de nombreuses interventions sur les portes de placards dont il est souvent fait un mauvais usage.

Mme ALIS estime que la qualité du matériel est tout de même à considérer.

Mme PRADEL confirme donc la volonté commune de points réguliers permettant également un rappel des bons usages.

M. GEORGES sollicite la transmission de cas concrets afin d’essayer de comprendre les éventuels dysfonctionnements.

M. PASSERA considère qu’il est effectivement important de disposer d’exemples concrets car un technicien peut être négligent sur un secteur donné.

M .GEORGES ajoute qu’il lui semble important de bien expliquer aux locataires que l’entreprise n’est pas payée au nombre de déplacements, le but n’est effectivement pas de se déplacer plusieurs fois pour une même intervention sous peine de perte sèche !

Mme SORBE reconnait que certains locataires sont susceptibles de faire revenir plusieurs fois un prestataire.

M. GEORGES appelle également à la vigilance des locataires quant à d’éventuelles usurpations, tous les techniciens sont en vêtements de travail étiquetés « LOGISTA », il ne faut donc pas se laisser abuser.

L’entreprise EDG ayant terminé la présentation de son bilan d’activité, la séance se poursuit conformément à l’ordre du jour.

Charte commune entre mouvements HLM et associations de locataires dans le cadre de la COVID 19

Présentée par Mme RIEUCAU, cette charte a déjà été évoquée en octobre 2020. Il s’agit d’un avenant qui reprend les 20 engagements, plus 5 nouveaux détaillés dans la notice distribuée à chacun des membres.

Mme RIEUCAU précise que cette présentation est purement informative.

Grille de vétusté

Présentée par Mme HENNI-RIGAL, cette grille de vétusté résulte d’un gros travail effectué par l’USH OCCITANIE en 2020 et qui a été validée par l’ensemble des acteurs.

Mme HENNI-RIGAL précise que l’annexe 1 en dernière page est particulièrement intéressante. La nouvelle grille est pensée en pourcentages au détriment des euros, ce qui est plus avantageux pour les locataires. Cette annexe fait état de différentes catégories, au nombre de 6, et mentionne la durée de vie des éléments. Les pourcentages sont dégressifs au fur-et-à-mesure de l’ancienneté des éléments.

Mme PRADEL précise que cette grille qui a été finalisée en 2020 a été soumise pour validation à TGH à la mi-janvier. Cet accord collectif devra recevoir la signature des représentants des locataires.

Mme SZCZECHOWIAK demande si cette grille s’applique aux états des lieux sortants.

Mme HENNI-RIGAL répond par l’affirmative.

Mme ALIS demande ce qu’il se passe en cas de problèmes, pour un vieux radiateur type « grille-pain » par exemple.

Mme HENNI-RIGAL répond que si l’appareil est en fin de vie, il est changé.

Mme ALIS demande alors dans quel cas il est considéré en fin de vie, à la résidence Edouard Forestié par exemple les radiateurs datent de 2008.

Mme HENNI-RIGAL répond que la panne ou le dysfonctionnement ne sont pas facturés aux locataires, sauf en cas de dégradations ou de mauvais usage.

M. PASSERA ajoute que les chaudières par exemple ne sont pas soumises à la notion de vétusté car elles font l’objet d’un contrat d’entretien.

Mme PRADEL précise que la vétusté est conditionnée par l’usage dans le temps.

Mme ALIS signale un phénomène flagrant selon elle cette année, à savoir le nombre considérable de locataires qui se sont équipés de chauffage d’appoint.

M. PASSERA alerte, les poêles à pétrole par exemple coutent plus cher aux locataires et dégradent le logement.

Mme ALIS souligne le fait qu’il est parfois nécessaire de remplacer les radiateurs.

M. PASSERA lui indique que la résidence Edouard Forestié a été soumise à la RT 2005, ce qui est plutôt bien. On ne peut parler de « vieille cité ».

M. HOUACIN rappelle les problèmes d’humidité et de dysfonctionnement des VMC dans les logements de la résidence des Portes du Quercy à MONTAUBAN.

Mme PRADEL lui indique qu’une procédure en dommages-ouvrages est en cours, ce qui contraint au respect de différentes étapes : experts et demandes de devis (…), ces procédures nécessitent effectivement un certain temps. Elle précise que l’on ne peut faire intervenir une entreprise non-mandatée sous peine de défaut de prise en charge de l’assurance.

Mme SORBE demande si tout est bien vérifié lors de l’acquisition de VEFA.

M. GOURY répond qu’un état des lieux est réalisé et on dispose généralement de la décennale.

Mme ALIS signale que plusieurs locataires de la Résidence Le 840, très en colère, se sont manifestés suite à divers problèmes : fissures, problèmes de places de parking… Elle sollicite donc la possibilité d’organiser une réunion afin de rentrer dans le détail et vérifier si tout est avéré parmi les multiples malfaçons énumérées comme le branchement des machines à laver dans les chambres, le problème des éclairages extérieurs, le défaut de barreaux aux fenêtres des logements situés au rez-de-chaussée … C’est dommage car il s’agit d’une résidence neuve.

GOURY indique que les éclairages sont soumis à une norme, quant aux fenêtres sans barreaux Mme HENNI-RIGAL souligne que ce sont les fenêtres sans volets qui devraient comporter des barreaux.

Mme PRADEL confirme que tout sera examiné dans le détail. Concernant la grille de vétusté, elle rassure les représentants des locataires car il n’est pas prévu de signature ce jour.

Pour les volets extérieurs qui relèvent de prestations de serrurerie selon elle, Mme SORBE demande si cela ne concerne pas le bailleur.

M. PASSERA précise qu’une persienne correctement manipulée peut prétendre à une durée de vie de 20 ans.

Mme BAULU ajoute que si un store est cassé dès la première année, cela incombe au locataire.

Mme HENNI-RIGAL insiste sur la différence entre la notion d’usure et le mauvais usage voire la casse volontaire du locataire.

Mme BAULU suggère d’informer les locataires à ce sujet afin qu’ils sachent qu’ils devront solliciter leur propre assurance dans certains cas.

Mme HENNI-RIGAL signale que c’est déjà le cas. Concernant la grille de vétusté, elle précise que celle-ci est moins complexe et surtout uniforme car élaborée régionalement en collaboration avec les associations de locataires.

Mme PRADEL suggère une signature de cette nouvelle grille de vétusté lors de la prochaine réunion.

Travaux de réhabilitation  2021

Ce sujet est présenté par M. GOURY par le biais de la projection des différentes résidences concernées. Les études ont démarré et portent sur les résidences les moins bien classées d’un point de vue énergétique, soit celles classées en F : 112 logements sont concernés. Il faudra tenir compte des sites classés en secteur ABF.

Mme SZCZECHOWIAK demande s’il est possible de disposer de cette liste.

M. GOURY répond par l’affirmative. Il poursuit en indiquant que TGH pourra bénéficier de financements. Ces travaux comprennent également le remplacement de chaudières individuelles et collectives, ainsi que le remplacement de portails automatiques et la réfection de parkings, comme à la résidence Théophile de Viau par exemple, un recensement est en cours.

Mme ALIS signale d’importantes inondations à la résidence Edouard Forestié, un logement situé au rez-de-chaussée est inondé de 2 à 3 cm d’eau, dont il a été constaté qu’elle provient de l’extérieur. L’appartement en question est fermé depuis le mois de décembre.

Mme RIEUCAU précise qu’un expert s’est déjà rendu sur place.

Mme HENNI-RIGAL ajoute que ce logement est effectivement vide car le locataire a été relogé, et que le problème a bien été identifié.

Mme ALIS s’inquiète de savoir si cela ne va pas fragiliser la structure du bâtiment.

Mme RIEUCAU répond que l’expert n’est pas inquiet.

Point Cœur Bourbon  

M. GOURY fait état de l’avancement du chantier et projette pour rappel aux membres l’emprise de démolition-reconstruction. Il informe que la démolition a été terminée début 2021, il ne reste sur site que les bâtiments n’appartenant pas à TGH et ne faisant donc pas partie du projet, qui comporte la construction de 88 logements dont 3 bâtiments en simultané pour une durée d’exécution d’environ 18 mois et une première livraison envisagée au premier trimestre 2022.

Il précise qu’au moment de la livraison des bâtiments neufs, les locataires souhaitant rester sur site auront été recensés.

Mme SORBE : quid de la coulée verte ?

M. GOURY : elle est centrale au projet et pourrait être prolongée en cas d’autres projets.

Mme SORBE : TGH est-il concerné par la friche Poult ?

M. PASSERA répond non, cela concerne le bailleur MESOLIA.

Projet Chambord   

M. GOURY détaille les bâtiments concernés qui font partie des QPV, soit Quartiers Prioritaires de la Ville intégrant le projet de renouvellement urbain qui implique plusieurs partenaires : l’ANRU, le Grand Montauban … Ce projet devrait être acté d’ici à l’été.

Il s’agit là d’une convention essentielle tributaire de financements de l’Etat. Suivant l’évolution de la situation sanitaire, des réunions publiques devraient être organisées afin d’expliquer aux habitants les différentes étapes du processus (relogements…).

Mme SZCZECHOWIAK : est-il question de reconstruction ?

M. GOURY : oui, c’est une disposition des quartiers QPV. On ne construira pas des logements sociaux classiques mais des logements dits intermédiaires nécessitant des ressources plus importantes, situés entre les logements libres et les logements sociaux en terme de loyers.

Mme BAULU considère que les quartiers QPV favorisent le principe de la mixité.

M. GOURY ajoute que ces projets comprennent démolition et reconstruction, ainsi que le réaménagement des abords des bâtiments conservés.

Mme SORBE demande si les logements sont occupés.

Mme HENNI-RIGAL répond par l’affirmative, elle précise que seuls 2 logements sont vides en raison d’un problème technique.

Mme SORBE souligne que ce quartier est majoritairement occupé par des personnes âgées pour la plupart attachées au quartier.

Mme PRADEL acquiesce, d’où l’importance de prendre le temps nécessaire aux études afin de ne pas perturber les habitudes de vie des locataires en place.

M. GOURY souligne également l’opportunité de ces travaux pour les habitants, en terme d’accessibilité.

Approbation du compte-rendu de la séance du 9 octobre 2020

Concernant la SAC, Mme SORBE remarque que des événements ont eu lieu du dernier compte-rendu à aujourd’hui. Les administrateurs élus au CA en sont informés, aussi peut-être faudrait-il faire un point pour les autres membres.

Mme PRADEL est d’accord, elle indique aux membres que des réunions de travail ont été organisées quant aux actions communes à mener au sein de la SAC (comme par exemple l’achat de logiciels en commun). Elle précise que la prochaine étape est l’obtention de l’agrément pour l’immatriculation de la SAC. Le premier CA devrait avoir lieu en mai.

La séance est levée à 11 heures 45.

 

BILAN 2021 DE L’ACTIVITE DU CONSEIL DE CONCERTATION LOCATIVE

DELIBERATION N°11 : BILAN  2021 DE L’ACTIVITE DU CONSEIL DE CONCERTATION LOCATIVE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ci-dessous : Plan de Concertation Locative signée pour 2018 à 2022 + Accords collectifs signés entre les parties + Bilan des dernières années

 

Accord collectif  Multi-Services  signé le 20 novembre 2018 et actif jusqu’au 31 décembre 2022

 

 

 

BILAN 2019 DE L’ACTIVITE DE LA CONCERTATION LOCATIVE

Délibération n°9  du  4 février 2020  : Bilan 2019  de l’Activité de la Concertation Locative

 

 

 

BILAN 2018

 

Délibération n°12  du  28 janvier 2019  : Bilan 2018  de l’Activité la Concertation Locative